Глава 2. Сравнительный анализ законодательства о вещных правах в римском, дореволюционном, советском и современном отечественном праве
2.1. Сервитуты в римском и современном российском праве
Законы 12 таблиц предусматривали четыре сервитута: право прохода и проезда верхом; прохода скота и проезда в легких повозках; пользования вымощенной дорогой для перевозки тяжелых грузов; провести воду через чужую землю.
При этом предметом сервитута считалось не право пользования чужой вещью в определенном отношении, а непосредственно та часть чужого имущества, которой пользовался сервитуарий. Позже сервитутное право обозначалось римским юристом Гаем (в его Институциях II. 1214) как res incorporalis, нетелесная вещь, в противоположность обыкновенной телесной вещи (res corporalis), которую можно определить как ограниченную часть внешней природы, которая является объектом права и обладает имущественной ценностью. Сервитутами назывались права пользования чужой вещью, которые устанавливались или для создания определенных выгод при эксплуатации определенного земельного участка, или в пользу определенных лиц. Сервитуты делились на две категории земельные и личные сервитуты, при этом личный сервитут принадлежал определенному лицу персонально, а земельный сервитут принадлежал лицу как собственнику земельного участка.
Римское право регламентировало соседские отношения между собственниками земельных наделов достаточно скрупулезно и подробно. Сервитуты устанавливались, как правило, на право пользования чужой землей (или иной вещью) лишь в каком-то одном отношении (право проезда, провоза грузов, прохода пешком, прогона скота и т.п.). В зависимости от видов земельных участков земельные сервитуты делились на сельские и городские.
Впервые в нашем современном законодательстве понятие «сервитут» было установлено в п. 4.10 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535 (с изм. от 25 января 1999 г.). В дальнейшем институт сервитута получил развитие в части первой нового Гражданского кодекса Российской Федерации. В ГК РФ сервитутам посвящены ст. 274 - 277. Помимо ГК РФ нормы о сервитутах содержатся также в Земельном кодексе Российской Федерации от 25 октября 2001 г., Водном кодексе Российской Федерации от 16 ноября 1995 г., Лесном кодексе Российской Федерации от 29 января 1997 г., Градостроительном кодексе Российской Федерации от 7 мая 1998 г., Федеральном законе от 15 июня 1996 г. « О товариществах собственников жилья « и др.
Действующее российское законодательство не содержит единого перечня сервитутных прав, однако, подразделяет сервитуты на публичные и частные, постоянные и срочные.
При этом не содержит единого критерия такой классификации, в отличие от римского права.
Понятие сервитут, сформулировано в ст. 274 Гражданского кодекса РФ, согласно которой сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком.
Вместе с тем, выделяют два основных вида сервитута публичный и частный сервитуты.
Частный сервитут, как явствует из ч. 3 ст. 274 ГК РФ устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом.
Согласно статье 23 Земельного кодекса РФ, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.
При этом, могут устанавливаться публичные сервитуты для:
1) прохода или проезда через земельный участок;
2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
10) свободного доступа к прибрежной полосе.
В соответствии с частью 4 ст. 23 ЗК РФ сервитут может быть срочным или постоянным.
Основания установления и прекращения сервитутов определены как гражданским, так и другими законодательствами. И на публичные, и на частные сервитуты распространяется норма ст. 275 ГК РФ.
Таким образом, учитывая выше изложенное, сравнивая римское право и современное российское право, очевидно, что сервитутное право римского права, безусловно повлияло на современное российское законодательство, посвященное сервитутному праву, требующему в свою очередь, создания единой системы вещных прав на законодательном уровне, в главном источнике Гражданском кодексе РФ, с проведением предварительной систематизации сервитутов в Законодательстве РФ.
2.2. Институт ограниченных вещных прав на земельные участки в законодательстве и доктрине в дореволюционной и советской России
Российская цивилистика реципировала римскую классификацию сервитутов на servitutes personarum и servitutes praediorum.
Обратимся к видам сервитутов, устанавливаемых Сводом законов гражданских, являющихся частью Свода законов Российской империи. Перечень установленных, прежде всего, в Своде законов гражданских предиальных сервитутов был гораздо шире римских форм сервитутных отношений, включая в себя следующие права такого рода:
1) право въезда в лес (ст. 453 Свода, ст. 673 Устава лесного), состоявшее в пользовании строевым и дровяным лесом на чужом земельном участке. Этот сервитут являлся бессрочным, а право пользования сервитуария ограничивалось только рубкой леса на домашние нужды (для строительства или отопления), поэтому он не имел права торговать добытой древесиной или использовать ее для иного промысла или производства.
Особенность этого сервитута состояла в возможности его прекращения в одностороннем порядке, когда собственник служащего имения выделял часть лесного участка в собственность лицу, имеющему право въезда (п. 2 ст. 459 Свода);
2) право на бортные «ухожья», т.е. право ставить ульи в чужом лесу, устраивать их в дупле деревьев и добывать из них мед (ст. 463 Свода). Этот сервитут соединялся с правом прохода и проезда для ухода за пчелами и сбора меда.
Сервитуарий приобретал право собственности не только на мед, но и на сам пчелиный рой. Право пчеловодства на чужой земле обычно предоставлялось собственнику имения, лишенного леса;
3) право на бобровые гоны, предусмотренное в ст. 463 Свода, заключалось в праве заниматься бобровым промыслом на чужом участке, но без полного истребления животных;
4) сервитут звериной, птичьей охоты или рыбной ловли (ст. 463 Свода) давал право заниматься такого рода деятельностью на соседской земле. Его особенность заключалась в том, что этот сервитут обычно устанавливался не в пользу единоличного собственника соседнего имения, а в пользу всех жителей ближайшего селения;
5) право примкнуть плотину к чужому берегу (п. 2 ст. 442 Свода), состоявшее в праве собственника одного берега примыкать построенную на своем участке плотину к противоположному берегу, находящемуся в собственности другого лица. Соглашение об установлении такого сервитута требовало обязательной крепостной формы, в противном случае сервитут прекращался сменой любого из собственников берегов (как в порядке наследования, так и по иным основаниям). Для поддержания плотины в надлежащем состоянии сервитуарий имел право прохода на чужой берег;
6) оконный сервитут право лица, строящего дом на границе своего участка, выводить окна во двор соседа. Этот сервитут возникал по соглашению сторон, заключенному крепостным порядком (ст. 446 Свода);
7) пастбищный (крестьянский) сервитут (ст. 97 и 141 Особого приложения к кн. IV т. IX Свода законов Российской империи), заключавшийся в праве крестьян юго-западного и северо-западного краев империи пасти скот на земле помещика во время нахождения полей под парами, а также право сенокоса в лесу и на лугах помещика, право водопоя и ловли рыбы в водах помещика.
Российскому гражданскому законодательству были известны два случая установления сервитутов на основе прямого указания закона, т.е. легальным порядком. К такого рода легальным iura in re относились:
право собственника имения, окруженного со всех сторон чужой поземельной недвижимостью, проходить или проезжать через нее к своему участку, т.е. дорожный сервитут, упомянутый в ст. 448451 Свода законов гражданских как одно из прав участия частного;
право въезда священнослужителей и причетников в леса, принадлежащие селениям их приходов, с целью использования леса для собственных нужд, но не на продажу (ст. 458 Свода законов гражданских, ст. 764 Устава лесного).
Прекращение сервитутов, с одной стороны, происходило по общим основаниям, действующим и в отношении всех других вещных прав, а с другой особенными способами, свойственными только servitutes praediorum.
Подводя итог, необходимо отметить, что право застройки оригинальный вещно-правовой институт русского гражданского права, имеющий своим историческим прототипом суперфициарное право Древнего Рима. Важно отметить, что институт застройки как отдельный вещно-правовой институт был предусмотрен в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. (ст. 7184) и просуществовал вплоть до 1949 г.
На основании проведенного исследования можно сделать вывод, что данные ограниченные права на землю в российском праве существовали уже долгое время и были закреплены в законодательстве, а также изучены теоретически. При этом важно отметить, что данный опыт необходимо использовать в развитии современного российского законодательства о правах на чужие земельные участки.
2.3. Система вещных прав, их классификация в дореволюционном и современном отечественном праве
Систематизация (классификация) вещных правоотношений на протяжении истории развития гражданского права была и остается предметом острых научных дискуссий. Сегодня многие ученые-цивилисты отмечают отставание отечественной цивилистической науки от современного европейского уровня правовых исследований, в частности в вопросах систематизации вещного права.
В литературе справедливо обращается внимание на то, что набор ограниченных вещных прав и их система в современном российском гражданском праве не совпадают с традиционной систематизацией ограниченных вещных прав. Причина весьма скудный набор этих прав согласно российскому законодательству.
В частности, одной из традиционных классификаций вещных прав считается классификация, предложенная И.А. Покровским, в основу которой положено их содержание. Ученый предлагал делить ограниченные вещные права на три основные группы:
а) права на пользование чужой вещью. Как пишет И.А. Покровский, пользование это может быть самым минимальным (речь идет, например, о сервитуте, по которому сосед не может за-страивать вид или свет), но оно может быть и настолько широким, что будет надолго исчерпывать все фактическое содержание права собственности, оставляя собственнику только то, что римские юристы называли «голым правом», nudum jus;
б) право на получение известной ценности из вещи. Основным правом этой группы И.А. Покровский считал право залога;
в) права на приобретение известной вещи. К таковым автор относил, например, известное дореволюционному российскому праву право преимущественной покупки.
В русском дореволюционном праве вещные права делились на:
а) право собственности;
б) владение;
в) право участия;
г) залог.
В советский период отечественной истории вещные права были представлены правом собственности и правом оперативного управления.
Следующую ступень в рассматриваемой классификации занимает деление вещных прав на право собственности и права, принадлежащие лицу, которое не является собственником. В последнем случае речь идет об «ограниченном праве собственности». Имеется в виду, что всякое ограниченное вещное право на чужую вещь является формальным и фактическим ограничением права собственности.
Правовым основанием для деления вещных прав, о котором идет речь, служит ст. 216 ГК. Эта статья содержит прежде всего перечень тех вещных прав, которые не являются правом собственности, но на которые, несмотря на это, распространяется в определенных пределах режим, рассчитанный на лиц, обладающих правом собственности.
Перечень включает право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом, а также сервитуты. Перечень является открытым, что прямо следует из включенного в ст. 216 указания «в частности». Соответственно заведомо предполагается возможность расширения перечня путем издания на этот счет законодательных актов органом, наделенным соответствующей компетенцией.
С принятием нового Гражданского кодекса Российской Федерации появилась более прочная основа для построения современной классификации вещных прав, однако единые подходы к основаниям классификации и методы ее осуществления отсутствуют. Одну из причин такого положения ученые видят в следующем нерешенном вопросе: является ли перечень вещных прав ограниченным или наоборот? В зависимости от позиции, занимаемой по этому вопросу, ученые по-разному подходят к решению проблемы классификации вещных прав.
Так, по мнению Л.Н. Щенниковой, все вещные права делятся на две основные группы: 1) право собственности; 2) производные от собственности ограниченные вещные права, к кото-рым относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право бес-срочного (постоянного) пользования земельным участком, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут, право самостоятельного распоряжения доходами учреждения, осуществляющего приносящую доходы деятельность, право пользования жилым помещением членов семьи собственника, право на проживание в доме продавца (получателя ренты) по договору пожизненного содержания с иждивением, залоговые права.
Одним из ключевых положений Концепции развития гражданского права в части совершенствования оборота земельных участков является создание новой системы вещных прав на объекты недвижимого имущества, главнейшим из которых является земельный участок. Отдельные вещные права предполагается допустить только в отношении земельных участков. Расширенный перечень вещных прав в отношении земельных участков традиционен для развитых правопорядков и изначально опирается на традиции римского права.
Глава 3. Тенденции развития современного законодательства о вещных правах
3.1. Тенденции развития отечественного законодательства о сервитутах
В Концепции развития гражданского законодательства РФ обоснованно отмечается тот факт, что имеющееся нормативное регулирование сервитутов недостаточно из-за отсутствия определенности их содержания. В этой связи было предложено введение как общих, так и специальных норм о сервитутах. Такое положение дел, отчасти обусловлено тем, что, как верно отмечал А. Гусаков, у большинства цивилистов сервитуты являются чем-то произвольным, без чего, пожалуй, легко было бы обойтись; совершенно излишним наслоением в стройной системе гражданского права. В рамках общих положений о праве сервитутов наиболее радикально затронуты вопросы понятия данного права и договора, как основания возникновения соответствующих прав.
Надлежит констатировать, что ни действующий Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), ни Проект Закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Проект) четкого и однозначного определения сервитута, как правовой дефиниции, не содержат. На данное обстоятельство справедливо указывают Л.В. Щенникова и М.А. Арсланалиев, подчеркивающих, что одним из недостатков законодательного регулирования в данной области является отсутствие четкого единообразного определения, так как кодифицированные акты не содержат в себе определение, а в федеральном законодательстве и иных нормативно-правовых актах оно раскрывается противоречиво.
В соответствии с Проектом, указанное право однозначным образом трактуется как обременение права собственности на служебную вещь. В данном случае законодатель, по сути, воспроизвел определение, закрепленное в ст. 1 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Трактовка сервитута как обременения является характерной не только для права России, но и ряда зарубежных законодательств. В этой связи А.В. Калиничев пишет, что право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) в целом является одним из видов гражданских отношений, связанных с землей и выступает одновременно и как вещное право, и как обременение в зависимости от того, на какого субъекта распространяется его действие: сервитуария или сервитутодателя.
Однако, подобное законодательное конструирование, как верно отмечает Т.С. Щелкунова, формирует почву для сомнений о возможности применять к сервитутам виндикацию как способ их защиты.
Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что измененное понятие сервитута, содержащееся в Проекте, еще в большей степени отошло от логического назначения категории «понятие», применяемого в законодательной технике. Вместе с тем, верно сконструированные понятия, как верно отмечал В.М. Хвостов, упрощают и облегчают работу юриста с правом, так как у него при этом возникает правильное представление о всех тех нормах, которые включаются в соответствующий институт и об его отношении ко всем иным институтам.
Вторым существенным направлением реформирования, стали положения об основаниях возникновения сервитутного права. Раскрывая договор в качестве основания возникновения права ограниченного пользования, надо отметить, что он был всегда известен в данном качестве, начиная от римского права, пройдя через века и сохранился до наших дней.
Предметом договора об установлении сервитута является предоставление сервитуарию права ограниченного пользования чужой недвижимостью в форме и способами, определенными соглашением сторон. Объектом же договора об установлении сервитута, согласно ГК РФ, названо недвижимое имущество, что также следует и из Проекта. Несмотря на то, что нормы о сервитуте содержатся в разделе «Право собственности и иные вещные права на землю», объектом сервитута может быть не только земельный участок, но и здания, и сооружения (ст. 277 ГК РФ). В договоре должна быть четко и однозначно указана та часть недвижимого имущества, на которую устанавливается сервитут, что следует из п. 7 ст. 301 Проекта.
Таковы основные изменения, содержащиеся в предлагаемой редакции гражданского законодательства относительно понятия и оснований возникновения сервитутов. Однако, они не лишены внутренних противоречий и нуждаются в последующей доработке.
В том числе с учетом иных действующих законодательных актов и предлагаемых отдельных видов сервитутов.
3.2. Проблемы вещного права в современном российском праве
Реформирование Гражданского кодекса РФ, осуществляемое на основе Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» и Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации 2009 г., в 2015 г. подошло к своей центральной части вещному праву, нормы которого закреплены в разд. II «Право собственности и другие вещные права» ГК РФ. Все без исключения изменения, внесенные в 2012-2015 гг. в разд. I «Общие положения» (включая нормы о юридических лицах), а также в разд. III «Общая часть обязательственного права» Кодекса, прежде всего касаются оформления имущественного (гражданского) оборота. Поэтому при всей своей важности (хотя и далеко не полной бесспорности), по юридической и социально-экономической значимости они не могут сравниться с предполагаемыми изменениями вещного права, на котором базируется имущественный оборот.
Как известно, проект новой редакции Гражданского кодекса РФ еще 3 апреля 2012 г. был внесен Президентом РФ в Государственную Думу РФ, которая приняла его в первом чтении 27 апреля 2012 г. После этого в соответствии с постановлением Государственной Думы РФ от 16 ноября 2012 г. этот законопроект был разделен на 11 блоков (самостоятельных законопроектов), каждый из которых в дальнейшем должен был приниматься отдельно. К настоящему времени в качестве федеральных законов приняты восемь таких блоков. Однако блок, посвященный вещному праву, несмотря на свое кардинальное значение (а возможно, именно благодаря этому), остается без движения и теперь уже едва ли будет принят действующим составом Государственной Думы РФ. В связи с этим возникает вопрос о причинах создавшейся ситуации и перспективах ее разрешения, ответ на который во многом зависит от ясного представления о существе и значении вещного права в современном правопорядке рыночного типа.
Необходимость использования земельных ресурсов (земельных участков) для любого вида человеческой деятельности наталкивается на созданную самой природой их естественную ограниченность, которая в сочетании с монополией их частных собственников становится неизбежным препятствием для экономического развития. Появляется задача, выражаясь словами А. В. Венедиктова, обеспечить экономически необходимое и юридически прочно защищенное участие одних лиц в праве собственности других лиц на земельные участки (недвижимые вещи). При этом «юридическую прочность» таких отношений не может обеспечить обязательственное право, главным образом договоры аренды, имеющие краткосрочный характер и зависящие от воли собственников-арендодателей и их правопреемников. Поэтому в европейском континентальном праве появилась категория вещных прав, заменившая собой феодальную конструкцию «разделенной», или «расщепленной» собственности (в англо-американском праве их роль выполняют различные real estate). Объектами ограниченных вещных прав в классическом пандектном праве стали земельные участки, а в других правопорядках в том числе находящиеся на земельных участках строения и сооружения (иные недвижимые вещи).
Следовательно, появление категории вещных прав является объективной необходимостью, ибо, как отмечал И. А. Покровский, одним правом собственности «мог бы удовлетвориться только разве самый примитивный экономический быт». О справедливости этого подхода свидетельствует история отечественного вещного права. Так, в советское время земля была объявлена исключительной собственностью государства, а земельные участки стали объектами, полностью изъятыми из гражданского оборота. Это повлекло упразднение деления вещей на движимые и недвижимые (примечание к ст. 21 Гражданского кодекса 1922 г.), ибо главный вид недвижимости земельные участки был исключен из имущественного оборота. Сама категория вещных прав утратила практическое значение, поскольку объект ограниченных вещных прав в их классическом (пандектном) понимании составляют именно и только земельные участки.
В ГК РСФСР 1922 г. в качестве вещных прав, кроме права собственности, остались лишь право застройки и право залога. Право застройки было отменено в 19481949 гг., а залог стал рассматриваться исключительно как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств, т. е. как институт обязательственного права. После этого ГК РСФСР 1964 г. вообще упразднил категорию вещных прав, а место вещного права заняло всеобъемлющее право собственности.
С переходом к рыночной организации экономики неизбежно последовало восстановление права частной собственности на земельные участки и их рассмотрение в качестве основного вида недвижимости. Это повлекло восстановление вещного права, не сводящегося к праву собственности. Данный подход составляет одно из главных направлений осуществляемой в настоящее время реформы Гражданского кодекса РФ.
Вместе с тем в условиях, когда свыше 90% земельных ресурсов остаются в государственной и муниципальной собственности, иначе говоря, в девяти случаях из десяти земельный участок принадлежит публичному собственнику, а находящееся на нем здание или сооружение частному собственнику, стали неизбежными отступления от классических подходов. Кроме того, здания и сооружения в российском праве традиционно рассматриваются как вполне самостоятельные недвижимые вещи, особенность которых состоит в их «физической и юридической связи с землей» (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Тем самым исключается действие классического принципа superficies solo cedit. Следовательно, классический (пандектный) вещноправовой механизм может применяться лишь в отношениях частной собственности на земельные участки, тогда как для публичной земельной собственности он может использоваться только в значительно измененном виде.
Наконец, длительное отсутствие в российском правопорядке вещного права и соответствующих теоретических исследований имело следствием отсутствие ясности и единства в понимании вещно-правовых институтов, что, в свою очередь, породило разнобой в трактовке юридической природы конкретных имущественных прав. В частности, в современной российской литературе и правоприменительной практике укоренилось представление о вещном характере прав арендатора чужой вещи, причем как недвижимой, так и движимой (и, наоборот, о сугубо обязательственно-правовой природе прав залогодержателя). В конечном счете, многие классические представления и подходы все же удалось восстановить в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации.
В связи с этим принципиальную важность имеет вопрос: должно ли использование земельных участков, находящихся в публичной собственности, оформляться преимущественно договорами аренды (тем более что они имеют вещный элемент в виде права следования, а в новой ст. 398 Земельного кодекса РФ стали долгосрочными до 49 лет) или следует переходить к более широкому использованию традиционного ограниченного вещного права застройки? Получившие у нас распространение договоры аренды под застройку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (именуемые также инвестиционными договорами, или договорами строительной аренды), давно не соответствуют классическим представлениям об аренде. По окончании такой «аренды» и завершении строительства застройщик не только становится собственником сооружения не будучи собственником земли, но и приобретает право на ее приватизацию (ст. 3920, а ранее ст. 36 ЗК РФ), т. е. суть такого «арендного» договора сводится к приобретению застройщиком в собственность земельного участка при условии осуществления на нем соответствующего строительства.
Крупный отечественный бизнес (интересы которого теперь во многом определяют законодательное развитие) в целом неплохо приспособился к ситуации господства публичной собственности на земельные ресурсы, используя их для строительства и эксплуатации линейных объектов (нефте- и газопроводов, линий электропередач и связи, железных дорог и т. п.) в административно-правовых (публично-правовых) формах. Он не видит какой-либо острой необходимости изменения этой ситуации, соответственно, и законодатель не торопится с переходом к гражданско-правовым формам сервитутов и (или) иных ограниченных вещных прав, в большей мере соответствующим рыночным условиям хозяйствования (тем более что переоформление титулов на земельные участки повлечет дополнительные затраты, которые затем будут включены в тарифы для потребителей соответствующих услуг, а минимизировать эти расходы государство не обещает).
Ситуацию осложняет известная, хотя и в значительной мере искусственная, конкуренция в регулировании земельных отношений между Гражданским и Земельным кодексами, т. е., по сути, между частным и публичным правом. Земельное право пока никак не желает ограничиться публично-правовым регулированием земельных отношений и всячески стремится сохранить в этом свою преобладающую роль. Так, согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, но лишь при условии, если иное не предусмотрено земельным и другим природоресурсным законодательством. Такой подход имеет право на существование в условиях господства публичной собственности на землю, но насколько он отвечает уже имеющимся отношениям частной собственности на земельные участки и тем более перспективам их развития в рыночных условиях? Известно, что земельное законодательство обновлялось не только значительно позднее гражданского законодательства, но и почти в полном отрыве от него, а в Земельный кодекс 2001 г. были включены многочисленные нормы гражданско-правового характера (тогда как посвященная вещным правам на землю гл. 17 ГК РФ при принятии его первой части в 1994 г. была «заморожена» законодателем и вступила в силу лишь в апреле 2001 г.). Результатом этого стало появление ряда принципиальных противоречий между нормами ГК РФ и ЗК РФ. В частности, Земельный кодекс РФ не только не упоминает общую категорию ограниченных вещных прав на земельные участки, но и закрепляет попытку устранить эти права, сохраняя лишь право собственности и аренду, а также некоторые сервитуты.
Очевидно, по мысли законодателя, это должно максимально упростить правовой режим землепользования, что не соответствует потребностям развитого имущественного оборота. Фактически же этот подход оказался неудачным, ибо в ЗК РФ пришлось сохранить право постоянного (бессрочного) пользования для некоторых некоммерческих организаций и право пожизненного наследуемого владения для граждан (причем оба они касаются только земельных участков, находящихся в публичной собственности), а также безвозмездное срочное пользование такими земельными участками (ст. 24 ЗК РФ) и сервитуты. Поэтому последовательное движение по пути рыночных преобразований требует кардинального изменения данной ситуации путем внесения серьезных изменений не только в гражданское, но и в земельное законодательство.
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации и разработанный на ее основе законопроект о новой редакции Гражданского кодекса РФ предусмотрели три основных направления реформирования раздела ГК РФ о вещном праве:
1) закрепление развернутой системы ограниченных вещных прав (включающей право застройки);
2) установление гражданско-правовой защиты фактического владения;
3) совершенствование вещно-правовых способов защиты вещных прав.
Особую остроту сохраняет вопрос о юридической природе прав арендатора и целесообразности замены договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, вещным правом застройки.
Как уже отмечалось, сохранившееся в отечественной экономике преобладание государственной (публично-правовой) собственности на объекты недвижимости содействовало консервации представлений об аренде как одном из главных институтов гражданского права, способных обеспечить потребности развивающегося малого и среднего бизнеса.
Однако в условиях развития рыночного оборота, основой которого является частная собственность, преимущественная защита интересов пользователя-арендатора, а не собственника-арендодателя представляется странной. Вряд ли такое отношение к институту аренды сохранилось бы в условиях, когда в роли арендодателей выступали бы преимущественно частные собственники недвижимости, а не представляющие публичную власть чиновники. Стоит также заметить, что наличие в обязательственном праве арендатора некоторых вещных элементов само по себе не превращает его в вещное, ибо в нем по-прежнему отсутствуют другие важные признаки вещного права, прежде всего непосредственное господство над чужой вещью.
Вместе с тем предлагаемый Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации и проектом новой редакции раздела II ГК РФ отказ от вещных характеристик прав арендатора и введение традиционной системы ограниченных вещных прав вовсе не предполагают полного отказа от использования договоров аренды недвижимости в их сложившемся понимании. Речь идет о создании возможности добровольного и осознанного выбора гражданско-правовых форм, юридически опосредующих использование чужих недвижимых вещей, включая использование частными лицами недвижимых вещей (земельных участков), находящихся в государственной (публичной) собственности.
Преимущества вещного права застройки в сравнении с долгосрочной арендой давно известны и очевидны. Прежде всего, право застройки в отличие от арендного права может быть предметом залога, что открывает возможность банковского кредитования строительства соответствующего объекта. При этом оформление права на созданное строение значительно упрощается (а по сути становится автоматическим). Длительный срок права застройки (до 99 лет с возможностью продления) допускает снос старого здания и возведение нового с учетом быстрого развития строительных и иных технологий. Наконец, по окончании действия права застройки его субъект вправе получить компенсацию за строение, переходящее в собственность собственника земельного участка (тогда как при прекращении права аренды земельного участка юридическая судьба возведенного на нем строения становится неопределенной и оно «повисает в воздухе»).
Вместе с тем введение в отечественное вещное право традиционных институтов предполагается осуществлять постепенно и аккуратно. Помимо уже отмеченной возможности свободного выбора между привычными и новыми гражданско-правовыми формами вводные положения должны предусмотреть для введения в действие новых правил достаточно длительный переходный период (возможно, до 10 лет). Чрезвычайно важной является также синхронизация законодательных изменений в ГК РФ с соответствующими изменениями в Земельный и Градостроительный кодексы, законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость, а также в акты природоресурсного законодательства.
В то же время реформа вещного права является необходимым и назревшим шагом на пути развития и совершенствования правового оформления рыночных преобразований. Переход к полноценной системе ограниченных вещных прав, которая могла бы удовлетворить потребности участников гражданского оборота в основанном именно на вещном праве (максимально стабильным и защищенном) режиме пользования чужим имуществом, необходим по крайней мере в области землепользования, базирующегося на уже имеющемся праве частной собственности на земельные участки. Отсутствие должной последовательности в гражданско-правовом оформлении развивающейся рыночной экономики способствует сохранению ее «полурыночного», переходного характера, а также «полурыночного правопорядка», поскольку право не может опережать реальное экономическое развитие. Таким образом, рано или поздно придется осуществлять кардинальные изменения отечественного вещного права, о которых говорилось выше.