Приватизация жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде
Содержание
Введение……………………………………………………………..……………3
Глава 1. Общая характеристика приватизации жилых помещений…………5
1.1. Понятия и цели приватизации……………………….…………………….5
1.2. Законодательство о приватизации………………………………………..10
Глава 2. Особенности приватизации жилых помещений…………………….17
2.1. Субъекты приватизации…………………………………………………..17
2.2. Порядок приватизации жилых помещений……………………………….21
Заключение………………………………………………….…………………..24
Список использованных источников…………………………………………..26
Введение
Приватизация продолжает оставаться в зоне особого внимания как со стороны различных органов власти, так и ученых: юристов, экономистов, философов, политологов, социологов и т.д. К настоящему времени, когда отчуждение основной части государственной и муниципальной собственности в собственность юридических и физических лиц в целом завершено, в области приватизации сложилась ситуация, требующая своего осмысления для определения стратегии дальнейшего проведения экономических реформ.
Проблемные вопросы совершенствования российского законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества находятся в поле пристального вниманиязаконодателейи ученых-цивилистов. Это в немалой степени связано с тем, что правовое регулирование приватизации представляет собой важнейший инструмент преобразования экономической, политической жизни российского общества, а так же соответствующих изменений в социальной сфере.
Результаты приватизации, ее успех в значительной степени зависят от того, насколько совершенен механизм правового регулирование отношений по отчуждению государственного и муниципального имущества в собственность физических и юридических лиц.
Целью исследования является теоретическое и практическое изучение приватизации жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде.
Для достижения поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:
Раскрыть понятие и цели приватизации;
Рассмотреть законодательство о приватизации;
Изучить субъектов приватизации;
Проанализировать порядок приватизации жилых помещений.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе приватизации жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде.
Предметом исследования являются нормы права, регулирующие приватизацию жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде.
Методологической основой исследования являются общенаучные методы познания и частнонаучные методы познания.
Структура работы обусловлена поставленной целью и задачами, состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.
Глава 1. Общая характеристика приватизации жилых помещений.
1.1. Понятия и цели приватизации
К 1991 г. в стране сложились политические, экономические и правовые условия для формирования основ рыночной экономики. Переход страны к рынку непосредственно касался отношений собственности в жилищной сфере, которые нуждались в реформировании, в том числе формировании рынка жилья. Создание рынка жилья невозможно без передачи жилищного фонда в частные руки с тем, чтобы значительно расширить круг собственников. Для этого предполагалось передать в собственность граждан большую часть государственного и муниципального жилищного фонда (не менее 60%). Одновременно государство решало и задачу, которая характерна для рыночной экономики: значительно уменьшить бюджетные расходы на содержание и ремонт жилищного фонда, поскольку на собственников жилых помещений постепенно должны быть возложены практически все указанные расходы.
Приватизация (от лат. Privatus - частный), с правовой точки зрения, представляет собой специальный способ прекращения права государственной и муниципальной собственности и переход ее в частную собственность безвозмездно или за плату.
Термин "приватизация" был использован еще в 1976 г. американским исследователем Робертом У. Пулом в работе, опубликованной в периодическом бюллетене "Reason Foundation".
За относительно короткий промежуток времени законодательство о приватизации неоднократно менялось, поэтому, если смотреть с общетеоретической точки зрения, приватизация есть переход имущества из публичной собственности в частную собственность граждан или юридических лиц в порядке и на условиях, предусмотренных специальным законодательством о приватизации. Также и с юридической точки зрения, "приватизация должна иметь строго очерченные законом границы".
В.М. Игнатов раскрывает сущность приватизации в широком и узком смысле понимания: «Приватизация в широком смысле понимается как один из институтов регулирования экономики через сокращение государственного сектора и увеличение вклада частного сектора в хозяйственное развитие. Приватизация в узком смысле слова означает полную или частичную передачу права собственности на капитал определенным физическим и юридическим лицам».
В.С. Белых считает, что юридическое понятие термина «приватизация» должно обладать исчерпывающим и ясным набором признаков, делающим его пригодным для практического применения, оно должно иметь «...строго очерченные законом границы, для того чтобы исключить неопределенность в толковании и, соответственно, различия в практической применимости Рассмотрение же приватизации в широком значении может указывать лишь на многогранность и многозначность данной категории (так, приватизация может имеет политический, коммерческий психологический и др. аспекты)».
С правовой точки зрения более точным представляется определение, данное С. И. Комарицким: «Под приватизацией обычно понимается правовой институт, относящийся к сфере правового регулирования права собственности и означающий прекращение права собственности на определенное имущество и возникновение права частной собственности. Поскольку при приватизации всегда идет речь о прекращении права государственной собственности, то подобного рода отношениям присущ публичный элемент. Это вызывает необходимость разработки некоторых общих, установленных публично правил такого перехода права собственности». В данном случае в результате приватизации в специально установленном порядке осуществляется переход в частную собственность права собственности на объекты приватизации, находящиеся в собственности государства или муниципальной собственности. Вместе с тем предусмотренный комментируемой статьей производный способ приобретения права собственности находится вне рамок правовой регламентации ГК РФ. Необходимо отметить, что ГК РФ устанавливает возможность передачи имущества: на каком основании, в каком порядке, какого имущества, на каких условиях, в том числе за плату или бесплатно, - все эти вопросы составляют предмет правовой регламентации специального законодательства.
Впервые понятие приватизации было сформулировано в ст. 1 Закона РСФСР от 3 июля 1991 г. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР", в соответствии с которой приватизация государственных и муниципальных предприятий - это приобретение гражданами, акционерными обществами (товариществами) у государства и местных Советов народных депутатов в частную собственность предприятий, цехов, производств, участков, иных подразделений этих предприятий, выделяемых в самостоятельные предприятия; оборудования, зданий, сооружений, лицензий, патентов и других материальных и нематериальных активов ликвидированных предприятий и их подразделений; долей (паев, акций) государства и местных Советов народных депутатов в капитале акционерных обществ (товариществ); принадлежащих приватизируемым предприятиям долей (паев, акций) в капитале иных акционерных обществ (товариществ), а также ассоциаций, концернов, союзов и других объединений предприятий. Как видно, несмотря на широкий перечень имущества, отчуждение которого предполагалось в порядке приватизации, данное определение не отражало всей сферы приватизации и должного объема правового регулирования.
Затем был принят Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", в соответствии с которым под приватизацией государственного и муниципального имущества следовало понимать возмездное отчуждение находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц. Преамбула Закона указывала на целевой характер такого отчуждения, а именно: повышение эффективности экономики, социальную ориентацию, улучшение платежного баланса Российской Федерации и осуществление протекционизма по отношению к российским товаропроизводителям.
Кроме того, в соответствии со ст. 8 Конституции Российской Федерации, ст. 209, 212 - 218, 235 ГК РФ и рядом других норм законодательства в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом все формы собственности и права всех собственников. При этом публично-правовые образования являются полноправными субъектами гражданских правоотношений. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц. По смыслу приведенных норм собственник вправе самостоятельно определять цели своих действий.
Приватизация в широком смысле означает передачу имущества, находящегося в собственности государства, в собственность юридических или физических лиц, т.е. в частную собственность. Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации передача имущества в частную собственность должна осуществляться в порядке, предусмотренном федеральными законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Закон о приватизации регулирует вопросы приватизации специфического имущества, а именно жилищного фонда.
При этом необходимо иметь в виду, что в гражданском обороте участвуют не только граждане - собственники жилых помещений, но и другие лица: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, юридические лица, а также в ряде случаев иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. То есть по общему правилу у жилого помещения всегда есть собственник (оно не должно быть бесхозяйным). Для рыночных отношений характерно наличие значительного числа потенциальных продавцов и покупателей, наймодателей и нанимателей и других участников отношений, объектом которых является жилье.
В преамбуле Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" записано, что "настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище;
целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда;
вступление в права собственности на жилище дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем".
На основании Закона о приватизации у российских граждан имеется реальная возможность стать собственниками занимаемого по договору социального найма жилого помещения.
Безусловно, в настоящее время используются преимущественно новые формы решения жилищной проблемы. В жилищном и гражданском законодательстве имеются соответствующие нормы, касающиеся решения жилищного вопроса граждан, в частности эти нормы содержатся в Жилищном кодексе Российской Федерации.
Передача государственного и муниципального жилья в собственность граждан путем приватизации - важнейшая составная часть жилищной реформы, проводимой в нашей стране. Она позволяет значительно увеличить число собственников жилых помещений и соответственно создает условия для формирования рынка жилья. В данном случае жилье рассматривается не только как помещение для проживания граждан, но и как имущество (товар), которым собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. При этом не нужно забывать, что собственник вправе осуществлять свои полномочия только в рамках законодательства и не должен нарушать права и законные интересы граждан и других лиц.
Если в целом охарактеризовать процесс приватизации жилых помещений, то его следует рассматривать как положительное и необходимое явление в условиях рыночных отношений в жилищной сфере.
1.2.Законодательство о приватизации
Приватизация, появившись в инструментарии экономической политики России чуть более двух десятилетий назад, смогла за этот короткий период не только стать одним из ключевых явлений в современной российской экономике, но и создать развитую нормативную базу на стыке гражданского, административного и финансового права, занявшую особое место в отечественной правовой системе.
В Конституции РФ отсутствуют нормы, посвященные непосредственно приватизации. Однако некоторые ее положения могут быть по праву отнесены к принципам правового регулирования приватизационных отношений.
В первую очередь это касается конституционных норм, гарантирующих саму возможность проведения приватизации. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 8 Конституции РФ "в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности". В ст. 35 Конституции РФ закреплено право каждого "иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами", а также установлено, что "право частной собственности охраняется законом".
Конституционные гарантии приватизации земли содержатся в ч. 2 ст. 9 Конституции РФ: "Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности". Данная конституционная норма нашла свое закрепление также в ч. 1 ст. 36, в соответствии с которой "граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю".
Конституция РФ относит управление федеральной государственной собственностью к ведению Российской Федерации, а вопросы разграничения государственной собственности - к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Правительство РФ закрепляется в Конституции РФ в качестве органа, осуществляющего управление федеральной собственностью.
Конституционные основы приватизации муниципальной собственности закреплены в главе 8 Конституции РФ, в которой, в частности, установлено, что местное самоуправление в Российской Федерации призвано обеспечить владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью, а органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.
Законодательство о приватизации должно соответствовать Конституции РФ в силу ст. 15 Конституции РФ, в которой закреплено, что Конституция РФ имеет высшую юридическую силу и прямое действие, а все законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ. Споры о конституционности отдельных положений, содержащихся в актах законодательства о приватизации, решаются Конституционным Судом РФ, который выразил свои позиции по основным ключевым вопросам законодательного регулирования приватизационных отношений.
В правовой иерархии сразу за Конституцией РФ следуют международные договоры, являющиеся составной частью российской правовой системы. "Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора", - эта норма, содержащаяся в ч. 4 ст. 15 Конституции РФ, позволяет поставить международно-правовые акты выше федеральных законов в системе источников, регулирующих приватизационные отношения.
Занимая в иерархии нормативных правовых актов второй уровень, уступающий по юридической силе лишь Конституции РФ, международные договоры в то же время не относятся по частотности их применения к числу основных источников права, регулирующих приватизационные отношения. Они немногочисленны и применяются, как правило, для регулирования приватизационных отношений с вкраплением иностранного элемента. Речь идет либо об особом порядке приватизации имущества, расположенного за пределами Российской Федерации, либо об особенностях правового регулирования приватизационных отношений с участием иностранцев.
В таких договорах обычно содержатся нормы-принципы, регулирующие приватизационные отношения с участием иностранцев: "Стороны на основе взаимности предоставляют друг другу максимально благоприятные условия для участия в инвестиционных и приватизационных проектах на их территории".
Нормы-принципы могут содержаться не только в двусторонних, но и в многосторонних договорах, заключенных в рамках интеграционных объединений на постсоветском пространстве. Так, в Соглашении о торговле услугами и инвестициями в государствах - участниках Единого экономического пространства закреплено: "Каждая Сторона предоставляет на своей территории в отношении участия в приватизации лицам другой Стороны режим не менее благоприятный, чем режим, предоставляемый своим собственным лицам".
Особое место в системе международно-правовых источников регулирования приватизационных отношений занимает Соглашение о взаимном признании прав и регулировании отношений собственности. Соглашение нацелено на разграничение бывшей союзной собственности, которая после прекращения существования СССР оказалась на территориях разных независимых государств.
В ст. 11 Соглашения установлено, что приватизация объектов, относящихся к собственности одной из Сторон и расположенных на территории другой Стороны, осуществляется по решению собственника. При этом порядок и условия приватизации определяются соглашением между органами Сторон, уполномоченными распоряжаться государственным имуществом.
Протоколами и иными международно-правовыми актами, принимаемыми в развитие данного Соглашения, отдельные вопросы разграничения собственности регулировались на двустороннем уровне. В приложении к таким протоколам обычно содержатся проекты соглашения о приватизации.
В отдельных случаях могут заключаться двусторонние соглашения о регулировании отношений собственности на конкретный объект, например, Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Казахстан об оформлении в собственность Республики Казахстан здания в г. Москве.
Законодательство Российской Федерации о приватизации включает Федеральный закон от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и принимаемые в соответствии с ним другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации.
В свою очередь, законодательство субъектов Российской Федерации состоит из законов субъектов Российской Федерации о приватизации государственного имущества, принятых в соответствии с Федеральным законом N 178-ФЗ, и принимаемых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.
В Российской Федерации, как и во многих иных государствах, образовавшихся на постсоветском пространстве, предусмотрен особый порядок приватизации отдельных видов публичной собственности, на которые, как уже отмечалось, не распространяется законодательство о приватизации.
В первую очередь это касается государственного и муниципального жилищного фонда, а также земли и иных природных ресурсов.
Законодательное регулирование приватизации жилищного фонда, находящегося в государственной и муниципальной собственности, отличается, во-первых, тем, что осуществляется в соответствии с "собственным" Законом о приватизации - Законом РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", а во-вторых, тесным образом связано с жилищным законодательством.
Закон N 1541-1, как закреплено в его преамбуле, устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище. Его целью является "создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда".
Особого упоминания заслуживают нормы федеральных законов, которые устанавливают основы правового регулирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Именно эти нормы связывают воедино нормативные регуляторы приватизации на федеральном, региональном и местном уровнях.
Основы управления и распоряжения имуществом субъекта Российской Федерации закреплены в Федеральном законе от 6 октября 1999 года N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации".
В п. 3 ст. 26.12 Закона устанавливается, что порядок и условия приватизации имущества субъекта Российской Федерации определяются законами и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, нормативными правовыми актами Президента РФ и Правительства РФ.
В заключение отметим факторы, которые влияют на эффективность правового регулирования приватизации и определяют основные направления развития соответствующей отрасли законодательства.
Во-первых, следует указать на высокую степень зависимости законодательства о приватизации от политического фактора: общеэкономической политики и приватизационной программы правительства.
Во-вторых, нормативная база приватизации остается несистематизированной, что проявляется не только в количественном аспекте, но и в существовании нескольких автономных моделей приватизации (для государственного и муниципального имущества, для земли и иных природных ресурсов, для жилищного фонда и т.д.).
В-третьих, действующее законодательство о приватизации отличается очевидным смещением акцента в сторону регулирования приватизационных отношений на федеральном уровне. Принципы правового регулирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, остались не установленными федеральным законодателем.
Глава 2. Особенности приватизации жилых помещений
2.1. Субъекты приватизации
Как ранее было отмечено, приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.
Таким образом, необходимо сразу выделить субъект приватизации. Субъектами являются только граждане РФ, так как именно им принадлежит право приватизации. Гражданами РФ согласно ст. 5 Федерального закона от 31 мая 2002 г. № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации» являются:
1) лица, имеющие гражданство РФ на день вступления в силу настоящего Федерального закона;
2) лица, которые приобрели гражданство РФ в соответствии с указанным законом.
Согласно ст. 6 Конституции РФ каждый гражданин РФ обладает на ее территории всеми правами и свободами (в том числе и правом на приватизацию) и несет равные обязанности, предусмотренные Конституцией РФ.
В качестве объекта выступают жилые помещения (жилые дома, квартиры, изолированные комнаты в коммунальных квартирах), но не все, а только отнесенные к определенным категориям. Путем приватизации осуществляется приобретение в собственность определенных жилых помещений, а именно жилых помещений, входящих в:
1) государственный жилищный фонд, который представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности непосредственно Российской Федерации и субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ). Согласно ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ);
2) муниципальный жилищный фонд, в который входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям (муниципальным предприятиям, ведомствам, учреждениям). В соответствии со ст. 214 ГК РФ муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.
Таким образом, определение понятия государственной и муниципальной собственности дано в гражданском законодательстве, но применительно к жилищным правоотношениям оно конкретизировано непосредственно в ЖК РФ.
Но не все жилые помещения, входящие в систему государственного и муниципального жилья, могут быть приватизированы гражданами. В частности, согласно ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» не являются объектами приватизации жилые помещения, находящиеся:
1) в аварийном состоянии по данному основанию признаются непригодными для проживания жилые дома (жилые помещения) независимо от того, в жилищном фонде какой формы собственности они находятся, за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся в частной собственности лиц, постоянно проживающих в этих жилых домах;
2) в общежитиях, так как жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения;
3) в домах закрытых военных городков, где, как правило, размещаются воинские части. Под «военным городком» понимается комплекс зданий и сооружений, расположенных на одном земельном участке и используемых для расквартирования воинских частей и для размещения военнослужащих, рабочих и служащих. Военные городки подразделяются на закрытые и открытые.
К закрытым военным городкам относятся:
а) военные городки воинских частей, расположенные в населенных пунктах и имеющие систему пропусков;
б) обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне черты населенных пунктов;
4) служебные жилые помещения, которые предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Исключение составляют помещения из жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
2.2. Порядок приватизации жилых помещений
В числе прав нанимателя по договору социального найма жилого помещения особое место занимает возможность приватизировать жилое помещение.
Такое право гражданину, имеющему статус нанимателя, предоставлено Законом о приватизации жилищного фонда, целью которого, как сказано в его преамбуле, является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.
Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
В соответствии со ст. 7 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Граждане, изъявившие желание приватизировать занимаемое жилое помещение, подают в соответствующий орган (организацию), осуществляющий функции по приватизации жилищного фонда, заявление. Заявление подлежит обязательной регистрации в книге регистрации заявлений. Оно должно быть подписано лично нанимателем, всеми членами семьи нанимателя старше 14 лет, законными представителями несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, гражданами, сохранившими в установленном порядке право пользования жилым помещением. В случае отсутствия на момент подачи заявления кого-либо из членов семьи, сохранивших право пользования жилым помещением, к заявлению прикладывается выраженное в письменной форме и заверенное в установленном законом порядке согласие временно отсутствующего.
Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляютследующие документы(кроме заявления на приватизацию):
документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;
справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;
при необходимости документ органов опеки и попечительства.
Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
Согласно ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.
Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В этот же срок может быть дано заключение об отказе в приватизации занимаемого жилого помещения. Оно должно быть мотивированным и доведено до сведения заявителей в срок не более двух месяцев. Основаниями для отказа могут быть сведения об аварийности жилого помещения, дома; об имеющихся обременениях и ограничениях, наложенных на жилое помещение; об имеющихся исковых требованиях к нанимателям и иные сведения, на основании которых приватизация жилого помещения не допускается. Отказ в приватизации может быть обжалован в судебном порядке.
В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
Заключение
Институт приватизации как совокупность гражданско-правовых норм, регулирующих поведение участников отношения по поводу прекращения права публичной собственности на имущество и приобретения его на праве частной собственности, включает в себя нормы, которые прямо или косвенно регулируют проблему эффективности. Пробелы в этом аспекте приватизационного законодательства приводят, особенно в условиях трансформационной приватизации, к серьезным экономическим и социальным потерям Приватизация отражает, инициирует и закрепляет становление как нового права частной собственности, так и обновленного права публичной собственности Договор в приватизационном обязательстве появляется лишь на завершающем этапе приватизационной сделки Гражданские права и обязанности возникают в приватизационном обязательстве не из договора, а по другому основанию
Приватизация жилых помещений - одно из оснований приобретения права собственности. В порядке приватизации собственниками жилых помещений становятся наниматель, члены его семьи (а также бывшие члены семьи), проживающие в жилом помещении по договору социального найма.
В заключение отметим факторы, которые влияют на эффективность правового регулирования приватизации и определяют основные направления развития соответствующей отрасли законодательства.
Во-первых, следует указать на высокую степень зависимости законодательства о приватизации от политического фактора: общеэкономической политики и приватизационной программы правительства.
Во-вторых, нормативная база приватизации остается несистематизированной, что проявляется не только в количественном аспекте, но и в существовании нескольких автономных моделей приватизации (для государственного и муниципального имущества, для земли и иных природных ресурсов, для жилищного фонда и т.д.).
В-третьих, действующее законодательство о приватизации отличается очевидным смещением акцента в сторону регулирования приватизационных отношений на федеральном уровне. Принципы правового регулирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, остались не установленными федеральным законодателем.
В числе прав нанимателя по договору социального найма жилого помещения особое место занимает возможность приватизировать жилое помещение. Такое право гражданину, имеющему статус нанимателя, предоставлено Законом о приватизации жилищного фонда, целью которого, как сказано в его преамбуле, является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда
Граждане, изъявившие желание приватизировать занимаемое жилое помещение, подают в соответствующий орган (организацию), осуществляющий функции по приватизации жилищного фонда, заявление. Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
Список использованных источников
- Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Бюллетень нормативных актов. N 1. 1992.
- Белых В.С. Приватизация государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации: экономикоправовые вопросы // Государство и право. 2006. № 10. С 25-32.
- Герцев Д.А. Гражданско-правовое регулирование отношений по приватизации предприятий, находящихся в государственной собственности: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. ФГОУ ВПО "Всероссийская налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации". М., 2008. С. 3.
- Игнатов В.М. Приватизация государственной собственности в РФ: проблемы правового регулирования: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук / В.М. Игнатов. - М ., 2002. С. 11.
- Калпина А.Г., Масляева А.И. Гражданское право. Ч. 1. М.: Юристъ, 2012. С. 309.
- Комарицкий С.И. Приватизация: правовые проблемы: Курс лекций. Исследовательский центр частного права; Российская школа частного права. - М : Статут, 2010. С. 7.
- Скворцов О.Ю. Приватизационное право: Учебное пособие. М., 2009. 272 с.
- Трофимова А.Х. Особенности правового регулирования приватизации государственного и муниципального имущества Дис.канд. юрид. наук. -М ., 2012.
- Тихомиров М.Ю. Гражданское право: Словарь-справочник. М.: Юринформцентр, 2006. С. 358.
- Тяпкина Е.А. Способы приватизации // Гражданин и право . 2013. № 2. С. 9-14.