МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА
Кафедра гражданско-правовых дисциплин
выпускнАЯ квалификационнАЯ РАБОТА
Москва - 2017 г.
МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА
Кафедра гражданскоправовых дисциплин
УТВЕРЖДАЮ
Заведующий кафедрой ГрПД
____________ / Г. Ф. Чекмарёв /
(подпись, фамилия и инициалы)
«07» ноября 2016 г.
ЗАДАНИЕ
на выполнение выпускной квалификационной работы студенту
Брехуновой Алёне Сергеевне
Тема работы «Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации» утверждена приказом ректора института № 4412-д от «31» октября 2016 г.
Целевая установка: провести комплексный научно-практический анализ современного гражданского законодательства на предмет совершенствования механизма правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации.
Вопросы, подлежащие разработке (исследованию):
1) правовая основа системы государственной регистрации прав на недвижимость;
2) основные проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость;
3) перспективы развития института госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
4) история, полномочия и основные направления деятельности Управления Росреестра по Челябинской области;
5) направления совершенствования правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость.
Основная литература:
а) нормативная: ГК РФ ч. 1 от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ; ГК РФ ч. 2 от 26 января 1996 года N 14-ФЗ; ГК РФ ч. 3 от 26 ноября 2001 года N 146-ФЗ; Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 215-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017), Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
б) научная и учебная: Абдулаев М.И., Комаров С.И. Проблемы теории государства и права. - СПб.: Питер, 2014. 430 с.; Алексеев В. А. Недвижимое имущество, государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: Символ, 2014. 290 с.; Андреев Ю.Н. Собственность и право собственности: цивилистические аспекты. М.: Норма; Инфра-М, 2013 и др.
Срок представления работы: 30 марта 2017 г.
Дата выдачи задания: 07 ноября 2016 г.
Руководитель: к.ю.н., доцент Стрелкова И.И.
Задание получил: 07.11.2016 г. Брехунова А.С.
МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА
Кафедра гражданскоправовых дисциплин
УТВЕРЖДАЮ
Руководитель выпускной
квалификационной работы
______________ / И.И. Стрелкова /
«07» ноября 2016 г.
ГРАФИК
подготовки и оформления выпускной квалификационной работы
на тему: «Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации»
студента 3 года обучения юридического факультета
Брехуновой Алёны Сергеевны
№Выполняемые работы и мероприятияСрок
выполненияОтметка
о выполнении 1Выбор темы ВКР и ее утверждение ректором МИЭПдо 31.10.2016выполнено2Подбор литературы, ее изучение и обработка.
Составление предварительной библиографиидо 20.11.2016выполнено3Составление плана ВКР
и согласование его с руководителемдо 20.11.2016выполнено4Разработка и представление на проверку первой главы работыдо 30.12.2016
выполнено5Разработка и представление на проверку второй главы работыдо 10.02.2017
выполнено6Разработка и представление на проверку третьей главы работыдо 10.03.2017
выполнено7Подготовка и согласование с руководителем
основных выводов и предложенийдо 20.03.2017выполнено8Ознакомление с отзывомдо 30.03.2017 выполнено9Подготовка к защите с учетом отзыва до 20.04.2017выполнено10Представление окончательной редакции работы заведующему выпускающей кафедройдо 30.04.2017выполнено11Предварительная защитадо 30.04.2017выполнено
«07» ноября 2016 г. _________________________
(подпись студента)
МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА
Кафедра гражданскоправовых дисциплин
УТВЕРЖДАЮ
Руководитель выпускной
квалификационной работы
_______________ / И.И. Стрелков /
«20» ноября 2016 г.
ПЛАН
выпускной квалификационной работы
на тему: «Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации»
студента Брехуновой Алёны Сергеевны
Введение
Глава 1. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество
1.1 Понятие, сущность и история развития института государственной регистрации прав на недвижимость
1.2 Источники правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Глава 2. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
2.1. Структура и функции системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество
2.2. Основания и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Глава 3. Некоторые проблемы совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
3.1. Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимость в деятельности органов Росреестра
3.2. Пути совершенствования законодательства по вопросам государственной регистрации прав на недвижимость в деятельности органов Росреестра Заключение
Список использованных источников и литературы
Приложения
«18» ноября 2016 г. _________________________
(подпись студента)
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение6
Глава 1. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество9
1.1 Понятие, сущность и история развития института государственной регистрации прав на недвижимость9
1.2 Источники правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним21
Глава 2. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним35
2.1. Структура и функции системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество35
2.2. Основания и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним39
Глава 3. Некоторые проблемы совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним55
3.1. Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимость в деятельности органов Росреестра55
3.2. Пути совершенствования законодательства по вопросам государственной регистрации прав на недвижимость в деятельности органов Росреестра73
Заключение82
Список использованных источников и литературы86
Приложения93
Введение
Темой данной работы является «Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по законодательству Российской Федерации». Актуальность данной темы определяется следующими факторами.
Во-первых, недвижимое имущество в современных рыночных условиях является одновременно и надежным вложением капитала в условиях кризиса, и существенным обеспечением обязательств как юридических, так и физических лиц, и средством развития предпринимательства, для которого недвижимость выступает в качестве основных средств, используемых для организации производства или коммерческой деятельности. В связи с этим актуально исследование вопросов, связанных с правами на недвижимость и соответствующими правоотношениями в обществе.
Во-вторых, в силу такой важности прав на недвижимость особо актуальным является вопрос их регистрации во избежание возможных правонарушений, возможных в этой сфере общественных правоотношений. Именно государственная регистрация, выполненная в определенном законом порядке, является единственной гарантией защиты прав собственников недвижимости и средством борьбы с подлогами и правонарушениями в области оборота недвижимости. В связи с этим актуально исследование, направленное на анализ правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость и возможности его усовершенствования.
Степень изученности проблемы. Научные исследования правовых проблем недвижимого имущества развиваются по нескольким направлениям. Во-первых, различные аспекты правового режима недвижимости рассматриваются в работах, посвященных объектам гражданских прав и вещным правам. Во-вторых, в последнее время появились значительные работы, посвященные непосредственно правовой проблематике недвижимости. Особое место среди этих исследований занимает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе , в которой отражены многие недостатки действующего законодательства и пути его совершенствования. В-третьих, наиболее активно разрабатываются отдельные аспекты правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости, административно-правовые и организационные вопросы регистрации прав на недвижимость, правового режима отдельных видов недвижимого имущества.
Данной проблемой занимались такие ученые и исследователи, как В.Б. Ельяшевич, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., труды выдающихся российских ученых - представителей теории права и теории гражданского права, среди которых С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, А.В. Венедиктов, О.С. Иоффе, Д.А. Керимов, О.А. Красавчиков, В.П. Мозолин, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Р.О. Халфина, Б.Б. Черепахин, В.Ф. Яковлев и др.
Объект исследования: правоотношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предмет исследования: правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.
Цель исследования: совершенствование механизма правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации.
Задачи исследования:
- проанализировать основы системы государственной регистрации прав на недвижимость;
- выявить основные проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость;
- рассмотреть перспективы развития института госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- исследовать историю, полномочия и основные направления деятельности Управления Росреестра по Челябинской области;
- предложить направления совершенствования правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость.
Теоретическая значимость работы определяется тем, что в работе не только анализируется существующие нормы, регулирующие государственную регистрацию прав на недвижимость, но и анализируются материалы судебной практики, проблемные исследования ученых-правоведов. Практическая значимость работы вытекает из того, что выводы и предложения, сделанные в исследовании, могут быть использованы для совершенствования правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость.
Структура работы определяется задачами, стоящими перед исследованием. В первой главе рассмотрены вопросы организации системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, дано понятие и раскрыта сущность института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Во второй главе анализируются проблемные вопросы правового регулирования данного института, исследуется практика деятельности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (Управления Росреестра), пути совершенствования правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
других вопросов можно Глава 1. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество
1.1 Понятие, сущность и история развития института государственной регистрации прав на недвижимость
Правовое понятие о государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в основном нормативном акте, регулирующем данные правоотношения - Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) (далее - Закон о регистрации). Согласно ст. 2 указанного закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Часть вторая данного статьи Закона о регистрации указывает, что государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой новую проблему для права нашей страны. Это признается практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимого имущества. Однако всякий, кто обратится к истории вопроса, не может не признать относительность такой новизны. Более того, многие вопросы, которые сегодня вызывают оживленные дискуссии, были предметом обсуждения много лет назад как среди российских правоведов (Г. Ф. Шершеневич, Л. А. Кассо, В. Б. Ельяшевич, И. А. Покровский и др.), так и среди ученых других стран.В данном случае мы приводим источники, не обладающие новизной, но сохраняющие свою актуальность в исследовании истории вопроса регистрации прав на недвижимое имущество.
И эта новизна, и ее относительность являются весьма яркими иллюстрациями того обстоятельства, что регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой объективную необходимость во всякой правовой системе, допускающей оборот недвижимости.
Исторический взгляд на проблему правового регулирования оборота недвижимого имущества позволяет сделать вывод о том, что именно объективные свойства недвижимых вещей стали причиной формирования особого правового режима недвижимости, ядром которого является то, что мы сегодня называем регистрацией прав на недвижимое имущество.
Исследователи отмечают, что на ранних этапах развития различных правовых систем не существовало выраженного разделения имущества на движимое и недвижимое, а, следовательно, не было и специального правового режима последнего. В Древнем Риме основным делением вещей было деление на манципируемые и неманципируемые вещи, критерием для которого было применение или неприменение обряда манципации для перехода права на вещь В настоящее время выделяют .
Очевидно, что даже на весьма ранних этапах развития права одним из элементов правового режима недвижимого, а также особо значимого имущества, было придание публичности актам его отчуждения.
На территории современной России первоначально для фиксации прав прибегали к использованию символов, мистических ритуалов, обрядов, оказывавших значительное влияние на сознание личности и передававшихся через устные рассказы из поколения в поколение. Постепенно человечество переходит к письменной форме укрепления прав, которая, как отмечает Д.И. Мейер, «появилась, прежде всего, в отношении прав на недвижимость, в частности на земельные участки, как наиболее значимый вид собственности в гражданском обороте того времени». Подтверждением этому является появление в конце XV в. писцовых книг, представлявших оценочное описание частных имений, пашен, лесов, лугов, выгонов, вод, угодий и служивших законным удостоверением владения. Однако, как отмечает К.П. Победоносцев, право ими не устанавливалось, так как основывалось на купчих, а затем на крепостях, независимо от писцовых книг.
Таким образом, проведенный анализ законодательства того периода позволяет сделать вывод, что запись в поместном приказе «вотчины за купцом» с момента принятия Уложения царя Алексея Михайловича (Соборное Уложение 1649 г.) приобрела обязательный характер, так как именно с ней отождествлялось понятие о переходе вещного права.
Петр I установил иной порядок, получивший название «крепостного», который имел преимущественно фискальные цели. Это также было связано с желанием Петра I пресечь злоупотребления в приказах со стороны подьячих неопределенность в получении дохода . Кроме того, в этот же период (в январе 1714 г.) в законодательстве Российской империи появляются термины «недвижимое» и «движимое» имущество (в соответствии с Указом Петра I «О единонаследии»). ем самым было введено единое понятие, регулировавшее правовое положение земельных участков и строений в отличие от движимых вещей.
Екатерина II продолжила преобразования в данной сфере изданием «Учреждения для управления губерний». Вместо прежних трех ступеней областного деления (губерния, провинция, уезд) остались только две - губерния и уезд, в основу образования которых была положена определенная численность населения покупки и продажи, объемов .Обряд записи акта в книгу был заменен на оглашение через публикацию в «Ведомостях». Вместо Палаты крепостных дел, выполнявшей функции государственного центра для всех дел о поземельной собственности, совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. Одновременно действовало правило, в соответствии с которым о совершении актов, влекущих переход недвижимого имущества, необходимо было давать объявления в центральных «Ведомостях», а также требовалось предоставление копий таких объявлений в губернии и уезды, где находилось имущество. Вместе с тем, эта мера не давала никаких гарантий, поскольку объявления печатались с большим опозданием.
В 1866 г. применительно к вновь введенному порядку судопроизводства были изданы правила, в соответствии с которыми окружным судам предписывалось вести реестры крепостных дел и делать в них отметки об учинении ввода во владение. Новые правила имели важное значение, поскольку ими был определен момент перехода права. Переход права был связан теперь с датой ввода, отмеченной в реестре. По сути дела, в России была введена регистрация поземельной собственности. Однако нигде не было закреплено, что это единственная законная форма передачи.
Таким образом, на основе исторических наблюдений можно сделать вывод о том, что придание публичности гражданскому обороту недвижимого имущества является объективной закономерностью любой правовой системы, которая признает возможность оборота недвижимости. Вполне подтверждает этот вывод и дальнейшее развитие законодательства в сфере недвижимости в России.
Декретом ВЦИК Советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов от 27 января 1918 г. была отменена всякая собственность на землю и запрещен переход не только земельных участков, но и прав пользования ими от одного лица к другому. Иными словами, полностью запрещался гражданский оборот участков земли. Само понятие «недвижимое имущество» упразднялось, в итоге, понятие «недвижимость» в советский период развития гражданского права не находило правового закрепления вплоть до 1990 г. Сама земля и другие объекты, относившиеся ранее к недвижимому имуществу, были объявлены достоянием государства и исключены из «частного оборота». Соответственно отсутствовала необходимость и в существовании регистрационной системы. Однако, несмотря на то, что регистрационная система в сегодняшнем ее понимании отсутствовала, нормы о регистрации прав на недвижимое имущество существовали в той мере, в которой оборот недвижимого имущества допускался законом.
Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. под страхом недействительности устанавливал необходимость нотариального удостоверения с последующей регистрацией в коммунальном отделе сделок купли-продажи строений. В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. (далее - ГК РСФСР 1964 г.) аналогичный порядок предусматривался для договоров купли-продажи (ст. 239), мены (ст. 255) и дарения (ст. 257) при условии, что предметом их были жилой дом или дача, расположенные в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, и, по крайней мере, одной стороной выступал гражданин. Аналогичное требование предъявляла ст. 195 указанного кодекса к договору залога жилого дома, а ст. 201 предписывала регистрировать прекращение залога. Статьи же 135 и 197 устанавливали, что право собственности и право залога по договорам, подлежащим регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Начало коренному изменению ситуации в данной области положил Закон СССР «О собственности в СССР». Этот закон впервые в ст. 7 провозгласил членов кооперативов, образованных для создания объектов недвижимости (жилищно-строительных, дачно-строительных, гаражно-строительных) собственниками предоставленных им в пользование объектов (квартир, дачных домов, гаражей) при условии полной выплаты ими паевых взносов.
Эту же норму в ст. 13 продублировал Закон РСФСР «О собственности в РСФСР«. Часть 1 п. 4 ст. 2 этого закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания и сооружения, земельные участки. Собственность на земельные участки получила закрепление в п. 2 ст. 6, на строения - в п. 1 ст. 13 закона.
В принятых в 1991 г. Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик (далее - Основы гражданского законодательства) впервые после длительного перерыва появились нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое инструмента фундаментального .
Новым этапом в расширении круга собственников объектов недвижимости стал Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Параллельно развивавшееся законодательство о приватизации предприятий вовлекло в сферу рыночных отношений здания, сооружения, помещения нежилого назначения и земельные участки.
Таким образом, к концу 1994 г. в число объектов недвижимого имущества, на которые могла существовать частная (негосударственная) собственность, вошли практически все виды недвижимого имущества - от отдельных жилых и нежилых помещений до земельных участков.
Очевидно, любой период реформ отличает такое состояние законодательства, при котором фактическая фиксация глобальных социально-экономических изменений происходит раньше, чем возникают нормы, призванные «обслуживать» вновь возникшие отношения. Именно так произошло и с недвижимостью. Сложилась ситуация, при которой объективно существовавшая практически новая сфера рыночных отношений не получила адекватной системы правового регулирования. И негативные последствия создавшегося положения не замедлили сказаться. Отсутствие механизмов гарантий прав собственников недвижимости и контроля государства привели к весьма высокому уровню правонарушений в данной области. Рынок недвижимости, по оценкам специалистов правоохранительных органов и криминологов, стал одной из наиболее криминогенных сфер. Отсутствие совершенных и действенных механизмов гарантий прав на недвижимость со стороны государства являлось одним из основных факторов, тормозящих инвестиционный процесс, привлечение российских и иностранных инвестиций в развитие недвижимости.
Указанные обстоятельства сделали проблему регистрации прав на недвижимость одной из наиболее актуальных проблем правового регулирования, которая приобрела существенное экономическое и политическое значение. Необходимость решения данной проблемы находила отражение в законодательстве России, которое совершенствовалось.
Гражданский кодекс РФ
впервые включил не отдельные положения о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимости, а систему норм, как в первой, так и во второй части, призванную определить обязательность и правовое значение регистрации прав на объекты недвижимости.
В то же время, несмотря на то, что законодатель определенным образом прореагировал на необходимость регулирования отношений, связанных с регистрацией прав на недвижимость, это регулирование долгое время было весьма далеко от исчерпывающего и совершенного.
Статьей 131 ГК РФ предусматривалась необходимость принятия закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Упоминавшийся выше Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был принят лишь 21 июля 1997 г. и введен в действие с 31 января 1998 г., т.е. через три года после введения в действие части первой ГК РФ.
В этих условиях, опираясь на Основы гражданского законодательства, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» субъекты Российской Федерации стали сами устанавливать порядок осуществления государственной регистрации и определять органы, на базе которых такая регистрация будет производиться.
С принятием и введением в действие Закона о регистрации наступил новый этап в развитии правового регулирования регистрации прав на недвижимость. Закон определил значение и правовые последствия регистрации, установил основные начала, определяющие порядок регистрации и основания для принятия решений регистрирующим органом. Вместе с тем принятие этого закона не завершило процесс создания правовой базы регистрации прав на недвижимость. Само содержание Закона о регистрации, его концепция свидетельствовали о том, что он, с одной стороны, был ориентирован на существование определенного перехода от применения отдельных его положений к созданию системы, в полном объеме отвечающей его содержанию, а с другой стороны, предусматривал принятие большого количества нормативных актов, определяющих механизм практической реализации более общих норм данного закона.
Следующий этап развития системы государственной регистрации прав на недвижимость проходил с момента введения в действие Закона о регистрации до 1 января 2000 г. Именно до этого срока ст. 33 Закона о регистрации было предписано создать соответствующие учреждения юстиции во всех субъектах Федерации. При этом конкретные сроки и этапы создания учреждений юстиции должны были определяться каждым субъектом Федерации в зависимости от местных условий.
В этот период происходило формирование системы регистрации, адекватной ГК РФ и Закону о регистрации. Данный период характеризовался, в отличие от предыдущего, тем, что, хотя прежние органы регистрации (БТИ, специальные учреждения в некоторых субъектах Федерации) продолжали функционировать, их деятельность в части порядка осуществления регистрации была регламентирована Законом о регистрации и принятыми на его основе нормативными актами. Можно сказать, что именно в этот период деятельность регистраторов прав на недвижимость стала носить правовой характер.
После 1 января 2001 г., когда во всех субъектах Федерации были созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость, можно было констатировать, что в Российской Федерации создана система органов государственной регистрации прав на недвижимость, соответствующая действующему законодательству.
На этом реформирование системы государственной регистрации прав на недвижимость не заканчивается. Статьей 69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступающего в силу с 1 января 2017 года, установлены положения о признании прав на объекты недвижимости, возникших до дня, а также после дня вступления в силу данного документа. Также закреплены нормы о регистрации таких прав в Едином государственном реестре недвижимости. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» объединил существующую в настоящее время нормативно-правовую базу двух отраслей деятельности кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»утрачивает силу с 1 января 2020 года в связи с изданием Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ
Статьей 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступающего в силу с 1 января 2017 года, установлены положения о признании прав на объекты недвижимости, возникших до дня, а также после дня вступления в силу данного документа. Также закреплены нормы о регистрации таких прав в Едином государственном реестре недвижимости.
Рассмотрим существующие положения о сущности государственной регистрации прав на недвижимость посвящена, Выше уже приводились нормы ст. 2 Закона о регистрации о государственной регистрации как о юридическом акте признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Однако данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.
Вместе с тем анализ научных работ как по гражданскому, так и по административному праву свидетельствует о том, что в определении сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество среди ученых нет единства. Так, государственная регистрация прав на недвижимое имущество рассматривается как ненормативный акт государственного органа, юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости , комплексное средство государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.
Государственную регистрацию можно рассматривать в двух аспектах: как специфическую деятельность государства и как результат этой деятельности. При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации сроков вложений? Следует .
Рассмотрим сначала государственную регистрацию как деятельность. Любая деятельность определяется, прежде всего, ее целями и содержанием. Применительно же к определению деятельности, имеют значение только непосредственные цели, на которые эта деятельность в каждом случае направлена. При этом нужно отметить, что государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле. В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях зашиты имущественных прав участников гражданского оборота. К государственной регистрации в этом смысле относится не только деятельность регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, но и деятельность государства по организации системы регистрации, установлению принципов ведения реестра, автоматизации регистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, а также деятельности по предоставлению информации о государственной регистрации прав на недвижимость. Такое определение позволяет раскрыть понятие государственной регистрации прав на недвижимость как формы государственной деятельности. Оно необходимо, поскольку за конкретными актами государственного органа всегда нужно видеть общую направленность всех этих актов, общие цели функционирования системы, созданной для осуществления данной деятельности.
Вместе с тем приведенное определение не раскрывает содержательную сторону государственной регистрации, не указывает, в чем именно состоит эта деятельность государства. И здесь необходимо обратиться к понятию регистрации в узком смысле, т.е. рассмотреть, что же представляет собой деятельность регистрирующего органа в каждом конкретном случае. В этом смысле государственная регистрация прав представляет собой процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственному органу о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный реестр). Этот процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия соответствующего решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятом решении.
Если определение государственной регистрации как формы деятельности позволяет установить общую направленность работы и задачи всех регистрирующих органов, то определение государственной регистрации в узком смысле подводит к пониманию непосредственной цели регистрирующего органа при рассмотрении каждого обращения. Эту цель можно определить как установление наличия оснований для внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. В негативном же аспекте эта цель может быть сформулирована как установление наличия или отсутствия оснований для отказа в регистрации.
Итак, регистрация прав на недвижимость в узком смысле - это деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Основным содержанием этого процесса является установление регистрирующим органом оснований для внесения в реестр требуемых сведений.
1.2 Источники правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Государственная регистрация выступает в качестве одной из форм применения права. Она состоит в принятии акта применения права как документально оформленного действия государственного органа. В юридической литературе формы реализации права классифицируются по различным основаниям:
а) по характеру правовых связей между субъектами права - в общих и конкретных правовых отношениях;
б) по субъектному составу - индивидуальная и коллективная формы;
в) по внешнему проявлению - активная и пассивная формы;
г) по методу воздействия - добровольное и принудительное осуществление права;
д) по правовому положению субъектов - гражданско-правовая и административно-правовая формы и т.д.
Давая оценку регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с учетом положений указанной классификации, отметим, что она реализуется в конкретных правовых отношениях в индивидуальной активной форме, осуществляется добровольно в административно-правовой форме. Результатом правоприменительной деятельности органа по регистрации прав является принятие решения о наличии или отсутствии оснований для внесения в Единый государственный реестр сведений о правах на конкретное недвижимое имущество, которые имеют обязательную силу предписания, в том числе и для правообладателя.
Анализ законодательства позволяет сделать вывод о том, что термин «государственная регистрация прав на недвижимое имущество» в Законе о регистрации используется именно в этом последнем значении. Когда в законе говорится о том, что права возникают с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), права на недвижимость и сделки с недвижимостью подлежат регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 165 ГК РФ), договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то речь, разумеется, идет не о процессе, а о результате. Именно в этом аспекте дано вышеприведенное определение в ст. 2 Закона о регистрации.
Большинство исследователей выделяют два подхода к характеристике правовой природы акта применения права: как ненормативного акта государственного органа, а также как юридического факта в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости.
Государственная регистрация - это юридический факт, с которым закон связывает определенные юридические последствия. Для того чтобы определить правовую природу этого факта, обратимся к принятой в теории права классификации юридических фактов. Разумеется, данный юридический факт является юридическим действием, а не событием. Это действие государственного органа, а действие любого органа всегда представляет собой акт. Акты делятся на нормативные и индивидуальные (ненормативные). Вполне очевидным представляется то, что регистрация права на объект недвижимости является индивидуальным (ненормативным) актом государственного органа. Данный вид юридических актов в науке административного права именуется индивидуальными правоприменительными актами органов государственного управления .
покупки и продажи, объемов Следует отметить, что дискуссия о правовой природе акта государственной регистрации была привязана, в основном, к вопросу о порядке рассмотрения в суде дел о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимость и отказа в такой регистрации. Признание государственной регистрации и отказа в регистрации ненормативными актами регистрирующих органов с необходимостью влекло отнесение соответствующих дел к категории вытекающих из административных правоотношений и иных публичных правоотношений (ст. 29 АПК РФ) В своем постановлении по одному из дел ФАС Северо-Западного округа, в частности, указал: «Государственная регистрация является ненормативным актом государственного органа, а потому дело по иску о признании акта регистрации недействительным подлежит коллегиальному рассмотрению». В то же время такой подход вполне обоснованно вызывал сомнения, так как, фактически, в таких делах исследуются, прежде всего, гражданско-правовые отношения, послужившие основанием для регистрации или основанием отказа.
Итак, государственная регистрация как юридический факт представляет собой ненормативный акт государственного регистрирующего органа.
Следующим важным признаком, определяющим юридический факт, являются те последствия, которые он влечет. Как мы увидим далее, в зависимости от основания возникновения права факт государственной регистрации может иметь различное значение. Факт государственной регистрации может быть конечным элементом юридического состава, приводящим к самому возникновению права.
Юридический (фактический) состав влечет связываемые с ним законом правовые последствия с момента накопления всех его элементов - юридических фактов. Факт регистрации может быть необходимым для реализации уже возникшего права. Но независимо от правового значения факта регистрации, в каждом конкретном случае его сущность состоит в признании этого права государством и предоставлении этому праву той защиты со стороны государства, которая обеспечивается системой регистрации прав на недвижимость. Специфика различных оснований возникновения права состоит лишь в определении момента возникновения права. Однако возможность реализации любого права на недвижимость в полном объеме (и прежде всего, в отношении распоряжения) независимо от основания его возникновения появляется лишь с момента государственной регистрации этого права. Государство не может защищать права, о которых оно не знает. Единственным держателем информации о правах на недвижимость является система регистрирующих органов. Поэтому ключевым в определении государственной регистрации как акта государственного органа и общим для всех таких актов является то, что это акт признания государством регистрируемого права, обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем.
В соответствии с Законом о регистрации (п. 3 ст. 2) «датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав«. Таким образом, моментом, когда государственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в надлежащей форме записи об этом праве в установленные формы государственной регистрации. В этом смысле процесс государственной регистрации можно разделить на подготовку к регистрации, собственно регистрацию и выдачу документа о регистрации. Говорить о свершившейся регистрации до удостоверения записи о регистрации уполномоченным лицом нельзя. Любой акт государственного органа, в том числе ненормативный, должен иметь надлежащую письменную форму. Для регистрации такая форма установлена в виде записи в реестре. Решение о регистрации, не оформленное надлежащим образом (в виде устных заявлений, резолюций на документах и пр.), не может быть признано актом регистрации
.
Ответы на эти и ряд На практике возникает вопрос о соотношении записи в реестре и документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, выданного заявителю. Особенно остро этот вопрос встает тогда, когда выданный документ не соответствует данным реестра. На наш взгляд, данный вопрос имеет одно решение - первичной является запись в реестре. Следует отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ выдача заявителю документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, вообще не является обязательным элементом процесса регистрации. Согласно этой норме регистрирующий орган обязан выдать такой документ только по ходатайству правообладателя. При отсутствии же такого ходатайства, по логике закона, действия регистрирующего органа могут ограничиться внесением записи в реестр. Статья 14 Закона о регистрации говорит о том, что удостоверяется путем выдачи свидетельства и совершения специальной записи проведенная государственная регистрация. Здесь мы видим, что закон четко разделяет саму государственную регистрацию и подтверждение ее проведения. Именно поэтому в случае выдачи свидетельства о регистрации при отсутствии записи в реестре свидетельство является ничтожным. Следовательно, представляется неправильной практика предъявления исков о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации.
Под целью понимается то, к чему надо стремиться, что надо осуществить. Соответственно цель представляет собой заранее предполагаемый (мыслимый, желаемый, проектируемый) результат деятельности или действий людей, на осуществление которого они направлены.
Так, классифицируя цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, М.Г. Пискунова указывает: «основной правовой целью является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц. Экономическая цель - обеспечение благоприятного инвестиционного климата, «прозрачности» рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов. Информационно-управленческая цель - обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость».
финансовые рынки экономических В.В. Чубаров, характеризуя систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уточняет, что «введение такой системы преследует несколько целей: а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах; б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (РФ в целом, субъектов РФ, муниципальных образований); в) внести единообразие в процедуру регистрации на недвижимость на всей территории РФ».
По мнению А.В. Волынцевой, «основные цели государственной регистрации: а) защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости; б) обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота; в) обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимое имущество; г) создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости; д) реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость; е) обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере».
Вполне очевидно, что всеми исследователями называются те положительные результаты, к достижению которых нужно стремиться, в том числе и с использованием правовых механизмов государственной регистрации прав на недвижимость. Однако далеко не все говорят о необходимости установления иерархии названных целей, а некоторые авторы высказывают мнения об установлении таких приоритетов, с которыми трудно согласиться.
В частности, В.А. Порошков утверждает, что «государственная регистрация недвижимых вещей является средством контроля государства за оборотом недвижимого имущества, а также выступает в роли юридического факта в гражданском праве«. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость призвано «обслуживать» гражданское законодательство, регулирующее «параллельные» отношения, основанные на равенстве всех субъектов, включая государство. Говоря о задачах правового регулирования оборота недвижимости, о первичных и вторичных задачах такого регулирования, С.А. Бабкин весьма точно отмечает, что «организация оборота недвижимости устанавливается и функционирует ради общего блага, но это благо есть продукт удовлетворения потребностей частных субъектов оборота в определенном, отражающем их интересы правовом регулировании соответствующих отношений» . Говоря о целях разработчиков новых систем регистрации, он высказывает предположение, что они «в массе своей не ставили задачу расширения возможностей государства по контролю над частными лицами в сфере оборота недвижимости. Они видели своей целью максимально упрочить оборот, по возможности сократив связанные с ним издержки и излишние временные затраты».
Таким образом, первая и главная цель существования системы государственной регистрации - цель обеспечения защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. С одной стороны, эта цель диктуется конституционной обязанностью государства по защите собственности (ст. 8 Конституции РФ), а с другой - служит необходимой предпосылкой для реализации других целей регистрации.
Без регистрации прав на недвижимость ни один участник гражданского оборота не может быть уверен в действительности своих прав, а равно и прав других участников рынка недвижимости. Будучи актом признания государством зарегистрированного права, регистрация (в зависимости от ее системы и уровня организации) дает определенную степень уверенности в стабильности прав на недвижимость, степень всегда много большую, чем в условиях отсутствия регистрации.
Данная цель имеет особое значение для нашей страны. В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т.д. В условиях, когда доходы значительной части населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан.
Вместе с тем нельзя путать цели системы государственной регистрации с целями правового регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества вообще. Регистрация прав на недвижимое имущество является составной частью правового режима недвижимости, выступая одновременно его основной особенностью и одним из наиболее существенных элементов. В то же время отношения, связанные с оборотом недвижимости, обслуживанием рынка недвижимого имущества, безусловно, выходят за рамки правового регулирования порядка возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. В связи с этим рядом исследователей справедливо отмечалось, что государственная регистрация прав входит в определенное противоречие с объективно существующими потребностями оборота, такими как задача его упрощения, удешевления и ускорения.
Таким образом, цель защиты имущественных прав участников оборота недвижимости выступает не только главной целью регистрации прав на недвижимость, но и всего правового регулирования оборота недвижимости.
Недвижимость - земля, здания, сооружения, жилой фонд - представляет собой одну из главных составляющих государственного имущества и один из существенных источников государственных доходов. Отсюда вытекает вторая весьма важная цель системы регистрации недвижимости - обеспечение управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности. К сожалению, именно данный аспект государственной регистрации является на сегодня наиболее сложным и проблемным. Не имея изначально ни на общегосударственном, ни на местном уровнях реестра государственного имущества и приступив к его отчуждению в процессе приватизации, государство оказалось в ситуации, когда оно не имело достоверной информации о находящейся в его собственности недвижимости .
Таким образом, первая и главная цель существования системы государственной регистрации - цель обеспечения защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. С одной стороны, эта цель диктуется конституционной обязанностью государства по защите собственности (ст. 8 Конституции РФ), а с другой - служит необходимой предпосылкой для реализации других целей регистрации.
Без регистрации прав на недвижимость ни один участник гражданского оборота не может быть уверен в действительности своих прав, а равно и прав других участников рынка недвижимости. Будучи актом признания государством зарегистрированного права, регистрация (в зависимости от ее системы и уровня организации) дает определенную степень уверенности в стабильности прав на недвижимость, степень всегда много большую, чем в условиях отсутствия регистрации.
Данная цель имеет особое значение для нашей страны. В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т.д. В условиях, когда доходы значительной части населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан.
Вместе с тем нельзя путать цели системы государственной регистрации с целями правового регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества вообще. Регистрация прав на недвижимое имущество является составной частью правового режима недвижимости, выступая одновременно его основной особенностью и одним из наиболее существенных элементов. В то же время отношения, связанные с оборотом недвижимости, обслуживанием рынка недвижимого имущества, безусловно, выходят за рамки правового регулирования порядка возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. В связи с этим рядом исследователей справедливо отмечалось, что государственная регистрация прав входит в определенное противоречие с объективно существующими потребностями оборота, такими как задача его упрощения, удешевления и ускорения.
Таким образом, цель защиты имущественных прав участников оборота недвижимости выступает не только главной целью регистрации прав на недвижимость, но и всего правового регулирования оборота недвижимости.
Недвижимость - земля, здания, сооружения, жилой фонд - представляет собой одну из главных составляющих государственного имущества и один из существенных источников государственных доходов. Отсюда вытекает вторая весьма важная цель системы регистрации недвижимости - обеспечение управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности. К сожалению, именно данный аспект государственной регистрации является на сегодня наиболее сложным и проблемным. Не имея изначально ни на общегосударственном, ни на местном уровнях реестра государственного имущества и приступив к его отчуждению в процессе приватизации, государство оказалось в ситуации, когда оно не имело достоверной информации о находящейся в его собственности недвижимости
. А.Б. Карлин выделяет следующие принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ: принцип оценки, означающий, что внесению записи должна предшествовать оценка соответствия заявленного для государственной регистрации титула или права на недвижимость (сделки, сервитута, ограничения) требованиям законодательства, то есть их действительности; принцип приоритетности, означающий, что, если заявленное для регистрации право несовместимо с уже зарегистрированным правом на этот же объект недвижимого имущества, такое право не подлежит государственной регистрации; принцип индивидуализации, состоящий в том, что объекты недвижимости получают при государственной регистрации такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из других объектов недвижимости; принцип независимости регистратора при осуществлении своих полномочий. Такое многообразие мнений по поводу принципов регистрации прав на недвижимость объясняется тем, что под принципами зачастую понимаются просто определенные положения закона, которые при всей их важности нельзя отнести к принципам. Кроме того, общим недостатком большинства исследований принципов регистрации состоит в том, что они либо оторваны от действующего законодательства о регистрации и опираются на зарубежный опыт, либо, наоборот, полностью замкнуты на существующей системе регистрации и освобождены от критического анализа.
Одним из важнейших принципов осуществления регистрации прав на недвижимость является государственный характер этой регистрации. Это положение, внешне вполне очевидное и закрепленное в гражданском законодательстве России, на практике в условиях отсутствия закона о регистрации пробивало себе дорогу с большим трудом и понималось весьма по-разному. И этому есть как исторические, так и экономические причины.
Следующий принцип - принцип самостоятельности функции регистрации прав на недвижимость. Речь в данном случае идет о самостоятельности регистрации, как в организационном отношении, так и в функциональном смысле. Функция регистрации прав на недвижимость, представляя собой разновидность деятельности государства в рамках государственного управления в широком смысле этого слова, вместе с тем не может быть сведена к какой-либо другой функции государства, поскольку имеет самостоятельную систему целей и специфическую форму осуществления этой деятельности.
Очевидно, что система регистрации прав на недвижимость построена исходя из относительной самостоятельности по отношению к системе регистрации (учета, технической инвентаризации) объектов недвижимого имущества. Эта самостоятельность выражается: в регулировании рассматриваемых процессов различными нормативными актами; осуществлении двух видов регистрации различными системами государственных органов (в одном случае органами технической инвентаризации и землеустройства, в другом - органами регистрации прав на недвижимость).
В рамках данного раздела хотелось бы также остановиться на принципе гласности (открытости) государственной регистрации. Этот принцип, как уже указывалось, является присущим любой системе регистрации и, в определенном смысле, составляет сущность регистрации. В то же время способы его реализации отличаются в разных правовых системах. Существуют правовые проблемы его осуществления и в системе регистрации, действующей в нашей стране. Гражданский кодекс РФ, устанавливая обязательность государственной регистрации, одновременно возлагает на орган, осуществляющий регистрацию, обязанность «предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу» (п. 4 ст. 131 ГК РФ ). В Законе о регистрации этот принцип раскрывается в ст. 7 и 8. Однако данный принцип вызывал серьезные дискуссии о том, какую степень открытости информации имел в виду законодатель, и как на практике должен быть реализован данный принцип. И действительно, существовавшая регламентация долго оставляла открытым главный вопрос - какая по объему и конкретности информация о регистрации и зарегистрированных правах должна быть предоставлена любому лицу.
Рассматривая вопрос о содержании принципа открытости информации о регистрации, нельзя не принимать во внимание и те условия, в которых происходит его реализация. А эти условия состоят, в частности, и в том, что рынок недвижимости характеризуется весьма высоким уровнем криминальности. Информация, являясь общедоступной, может стать достоянием преступников и быть использована ими во вред собственникам тех объектов, о которых получена информация.
случайными или существуют некие Глава 2. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
2.1. Структура и функции системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество
С учетом сказанного в первой главе, мы определили государственную регистрацию прав на недвижимость как ненормативный акт государственного регистрирующего органа, с которым закон связывает определенные правовые последствия. Вопрос о том, каковы эти последствия, и есть вопрос о правовом значении государственной регистрации.
Представляется целесообразным данный вопрос рассматривать в двух аспектах: а) временном (историческом) и б) в зависимости от оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Первый аспект позволяет проанализировать значение государственной регистрации прав в зависимости от времени совершения действий, направленных на их возникновение (изменение, прекращение) или времени появления соответствующих юридических фактов. Второй аспект предполагает анализ изменения значения регистрации прав в зависимости от основания их возникновения (сделка, наследование, решение суда, выплата паевых взносов членами кооперативов и др.).
Обратимся к историческому аспекту. На этот счет в Законе о регистрации имеется несколько положений. Пункт 2 ст. 4 этого закона гласит: «Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона». движение цен под влиянием Из этой формулировки можно сделать вывод, что государственная регистрация может быть обязательной и необязательной. Следует отметить, что далее в тексте Закона о регистрации эти понятия не определяются и не используются, в связи с чем, трудно определить различие этих двух видов по правовым последствиям. Здесь дан только критерий для отнесения прав к подлежащим или не подлежащим обязательной регистрации - момент оформления правоустанавливающих документов по отношению к моменту введения в действие Закона о регистрации. Иные критерии приводятся в ст. 6 данного закона, в которой указано: «Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей». Вполне очевидно, что «по желанию их обладателей» это синоним «необязательной» регистрации.
Итак, имеется очевидное несоответствие: с одной стороны, если правоустанавливающий документ оформлен до введения Закона о регистрации в действие, то регистрировать права необязательно, а с другой стороны, такое право без регистрации может оказаться юридически недействительным, поскольку до введения этого закона в действие далеко не все права на недвижимое имущество считались возникшими с момента составления правоустанавливающего документа.
Еще большие сложности вызывает применение нормы п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, в котором говорится следующее: «Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества».
Таким образом, пользуясь прежней терминологией, необязательная регистрация может стать обязательной в том случае, если потребуется зарегистрировать переход этого права, его ограничение (обременение) или сделку в отношении объекта, права на который уже возникли до введения Закона в действие.
Из анализа приведенных выше норм следует, по крайней мере, два вывода:
1. Нецелесообразность деления регистрации на обязательную и необязательную в связи с отсутствием критерия такого деления.
2. Необходимость принятия единого критерия для определения правовых последствий регистрации в историческом аспекте. При этом в качестве такого критерия должен быть принят момент возникновения соответствующего права, а не время составления правоустанавливающих документов.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ «в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом». Из этого можно сделать вывод, что момент возникновения права на недвижимое имущество связан с государственной регистрацией во всех случаях, когда отчуждение подлежит такой регистрации, однако из этого правила законом могут быть сделаны исключения.
Рассматривая в кассационном порядке дело об обжаловании отказа Городского бюро регистрации прав на недвижимость г. Санкт-Петербурга, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в своем определении указала, что «понятия «отчуждения недвижимости» и «переход права собственности на недвижимость» по существу имеют одинаковое значение». Суд признал «неосновательными доводы представителя ГБР о том, что под отчуждением недвижимого имущества следует понимать передачу имущества приобретателю. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем означает вступление покупателя во владение недвижимостью. Поэтому переход к покупателю права владения недвижимостью не равнозначен переходу права собственности на недвижимость и может иметь место раньше или позже отчуждения имущества. Момент перехода права собственности на недвижимость совпадает с моментом регистрации ее отчуждения, а момент перехода владения - с моментом подписания сторонами передаточного акта».
Таким образом, в соответствии с изложенной позицией отчуждение представляется синонимом сделки, направленной на переход права собственности от одного субъекта к другому. Соответственно, общим для такого основания возникновения прав как сделки отчуждения, независимо от вида этих сделок, является то, что правило п. 2 ст. 8 ГК РФ действует в данном случае без исключений - права из таких сделок возникают с момента регистрации этих прав, т.е. регистрация имеет в этом случае правообразующее значение.
Существует различный подход к недвижимости жилого и нежилого назначения. Если при приватизации жилой недвижимости момент возникновения права независимо от принятия федерального законодательства о регистрации всегда связан с моментом регистрации, то в отношении объектов иного назначения регистрация права признается правообразующим фактором лишь с момента введения в действие Закона о регистрации. Объяснение же такому положению можно найти лишь в несовершенстве и длительном создании в России системы регистрации прав на недвижимость. На момент принятия законов о приватизации существовала лишь регистрация прав на жилые объекты в системе БТИ. Что же касается перехода к регистрации прав на нежилые здания и сооружения, то этот переход происходил крайне неравномерно в различных регионах. ВАС РФ счел возможным дать такое разъяснение, поскольку иной подход момент возникновения прав при приватизации в зависимость от того, когда в каждом конкретном регионе фактически начала осуществляться регистрация прав на нежилую недвижимость. Однако это правило, по сути, является новой правовой нормой, право на установление которых отсутствует у судебных органов. Вот почему данное правило должно быть сформулировано в законе.
До введения в действие Закона о регистрации не во всех случаях права на недвижимое имущество возникали независимо от регистрации. Поэтому, прежде всего, в каждом отдельном случае необходимо определить, имеем ли мы дело с возникшим правом, или это право таковым не является.
Можно говорить об определенной унификации правового значения государственной регистрации для всего многообразия случаев возникновения прав на недвижимость, выделив два варианта:
1. Регистрация - условие возникновения права: право без регистрации не считается возникшим.
2. Регистрация - условие распоряжения правом: право существует без регистрации, но для того, чтобы осуществить распоряжение этим правом, существующее право необходимо зарегистрировать.
Вполне очевидно, что распорядиться правом без регистрации нельзя как в первом, так и во втором случае, разница лишь в том, что в первом случае это распоряжение невозможно по причине отсутствия самого права, а во втором - регистрация служит лишь «техническим» условием осуществления распоряжения.
Анализ правового значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество (с учетом положений о регистрации сделок) можно было бы представить в виде таблицы (Приложение 1). Приведенная в таблице классификация в основном соответствует сложившейся правоприменительной практике.
2.2. Основания и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации. В случаях, предусмотренных Законом о государственной регистрации, актами Президента РФ и актами Правительства РФ, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции Минэкономразвития России. На основании и во исполнение Закона о государственной регистрации, актов Президента РФ и актов Правительства РФ федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации Федеральная регистрационная служба, в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним формируется с середины 1990-х гг. Ранее данного нормативного материала в российском законодательстве просто не было. На сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость.
Наряду со ст. 131 ГК РФ содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом: ст. 164 «Государственная регистрация сделок», ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», ст. 433 «Момент заключения договора», а также другие нормы, содержащиеся как в первой части Кодекса, так и во второй. Хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК РФ над актами, регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении Кодекса с другими актами следует руководствоваться нормами ГК РФ.
Отношения по поводу государственной регистрации на федеральном уровне наряду с законодательными могут регулироваться указами Президента РФ, которые не должны противоречить федеральным законам. Правительство РФ вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами Президента РФ.
К таким актам относятся:
- Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N9 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (в действующей ред.);
- Постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457 «О
федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» в действующей ред.) ;
- Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (ред. от 26.03.2015) «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»;
- Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 N 68 (ред. от 10.03.2009) «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи».
Министерство юстиции Российской Федерации наделено полномочиями по разработке и принятию нормативных правовых актов в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В отношении таких документов существует общее правило, согласно которому нормативные акты министерств и ведомств, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции Российской Федерации и опубликованию в «Российской газете». Официальное опубликование актов осуществляется не позднее 10 дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.
В настоящее время утверждены и зарегистрированы следующие приказы Минюста России, регламентирующие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. Приложение 2). В соответствии со ст. 10 Закона о государственной регистрации Росреестр федеральный орган в области государственной регистрации разрабатывает и издает методические материалы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав органами по государственной регистрации.
Перейдем к тому, что определяет непосредственное содержание деятельности регистрирующего органа. Основным содержанием этой деятельности является юридический анализ представляемых документов для принятия решения о регистрации или об отказе в ней. В ст. 13 Закона о регистрации эта деятельность описывается как «правовая экспертиза и оценка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав». Далее указанный закон определяет те критерии, которыми регистратор должен руководствоваться при рассмотрении документов. При этом в ст. 17 дается перечень оснований для регистрации, а в ст. 20 - перечень оснований для отказа в регистрации. Анализ оснований для отказа в регистрации является предметом следующего раздела. Вместе с тем анализ ст. 17 Закона о регистрации, которая называется «Основания для государственной регистрации», приводит к выводу о том, что на самом деле она содержит перечень возможных правоустанавливающих документов. Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова пишут: «... если ГК РФ устанавливает юридические действия или факты, влекущие возникновение прав, то Закон о регистрации определяет их документальное выражение - правоустанавливающие документы, на основании которых вносятся регистрационные записи».
Особенностями этого перечня являются, с одной стороны, его неисчерпывающий характер, поскольку после перечисления конкретных документов он включает «иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя», а с другой стороны, включение практически в каждый пункт предлагаемого перечня такой оценочной характеристики, как соответствие указанных документов действовавшему в период их составления законодательству. При наличии в ст. 20 Закона о регистрации такого основания для отказа в регистрации, как несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, целесообразность существования ст. 17 этого закона в ее нынешней редакции вызывает сомнения.
С учетом обстоятельств, сформулированное в законе определение правоустанавливающего документа, с одной стороны, должно определить правовое значение любого документа о правах на недвижимость, составленного в любой период времени, а с другой стороны, позволит сформулировать четкие требования к любому документу, который будет составлен после издания закона. Таковы основные признаки правоустанавливающего документа в соответствии с приведенным определением:
1. Документ должен быть исчерпывающим в определении прав лица на объект.
2. Документ должен бесспорно подтверждать вещное право указанного в нем лица на указанный объект недвижимости.
3. Соответствие требованиям законодательства и нормативных актов, действовавших в период его составления .
Рассмотрим понятие правоустанавливающего документа применительно к различным основаниям возникновения прав на недвижимость. Наиболее «простым» основанием здесь являются сделки отчуждения недвижимого имущества. В качестве правоустанавливающего документа признается договор отчуждения (купли-продажи, дарения, мены и др.). Уже говорилось, что в ряде случаев право устанавливается и характеризуется не одним, а несколькими документами. В этой ситуации практика оформления сделок с недвижимостью идет по пути объединения этих документов вместе и формирования таким образом единого документа, в полном объеме характеризующего право на объект. В то же время имеются и другие случаи, когда документ, первично составленный, перестает отвечать требованиям, предъявляемым к правоустанавливающему документу. Примером является отчуждение доли в праве на объект, право на который в целом документ устанавливал. В этом случае в исходный документ необходимо вносить соответствующую оговорку. После такой оговорки прежний документ становится правоустанавливающим в отношении той доли в праве на объект, которая не была отчуждена.
Во всем остальном, что касается перехода права от одного субъекта к другому, также не возникает особых сложностей. При наследовании правоустанавливающим документом становится свидетельство о праве на наследство, при изменении отношений собственности судом - судебное решение.
Наибольшую сложность представляет вопрос о правоустанавливающем документе на вновь созданный объект недвижимости. Следует отметить, что среди документов, составляемых в процессе создания нового объекта, вряд ли возможно выделить тот документ, который отвечал бы предложенному определению.
Изложенное выше приводит к трем основным выводам в плане формулирования норм закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
1. Определение правоустанавливающего документа должно быть включено в закон о регистрации прав на недвижимость как одно из основных понятий.
2. Это определение должно быть сформулировано так, чтобы на его основании было бы возможно в любом случае выделить документ, являющийся правоустанавливающим.
3. Законом о регистрации должны быть определены случаи выдачи правоустанавливающих документов государственными органами. Эти случаи должны быть ограничены первичным возникновением права собственности на объекты недвижимости.
Само определение правоустанавливающего документа, приведенное в данном случае, очевидно, не является единственно возможным. В то же время предлагаемый путь решения проблемы путем формулирования такого определения представляется оптимальным с точки зрения совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимость.
С 1 января 2017 г. вступает в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон), за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки. Кадастровый учет недвижимости и госрегистрация прав на нее будут объединены в единую систему учета и регистрации. В материале приведены основные изменения рассматриваемого Закона в сравнении с действующими Законом о кадастре недвижимости и Законом о регистрации прав на недвижимость. Новый Закон не содержит положений о признании утратившими силу указанных законов или внесении в них изменений. Полагаем, что этот вопрос будет решен дополнительно до вступления в силу Закона. Рассмотрим основные нововведения данного Закона:
Появился новый реестр недвижимости. Будет сформирован Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), который объединит сведения, содержащиеся в настоящее время в кадастре недвижимости и ЕГРП.
В настоящее время кадастр недвижимости и ЕГРП ведутся на электронных и бумажных носителях, причем последние имеют приоритет.
Уточнены объекты недвижимости, которые подлежат кадастровому учету и права на которые регистрируются. Согласно новому Закону в кадастр недвижимости будут вносить сведения о едином недвижимом комплексе и предприятии как имущественном комплексе. В соответствии с Законом о кадастре недвижимости сведения о таких комплексах в кадастр не вносятся. В то же время права на них должны быть зарегистрированы (что невозможно без учета в кадастре), поэтому они учитываются, как сооружения. Кроме того, при учете единого недвижимого комплекса могут учитываться все объекты недвижимости, которые входят в его состав. Учет единого недвижимого комплекса и госрегистрация права на него будут проводиться в следующих случаях:
- завершение строительства объектов недвижимости, проектная документация которых предусматривает их эксплуатацию в качестве такого комплекса;
- объединение по заявлению собственника учтенных и зарегистрированных объектов недвижимости, которые имеют единое назначение и неразрывно связаны физически или технологически либо расположены на одном земельном участке.
Зарегистрировать право собственности на предприятие как имущественный комплекс можно будет только после учета и госрегистрации прав на каждый объект, который входит в его состав.
Что касается участков недр, то согласно Закону о кадастре недвижимости они в кадастре не учитываются. Новый Закон исключил их и из перечня объектов недвижимости, права на которые на сегодняшний день подлежат госрегистрации.
Согласно новому Закону проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее должен исключительно Росреестр и его территориальные органы. Эти полномочия нельзя будет передать подведомственным учреждениям. В настоящее время госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ним осуществляет Росреестр, а кадастровый учет - подведомственная ему Кадастровая палата по субъектам РФ.
Кадастровый учет объектов и госрегистрация прав будет проводиться как одновременно, так и отдельно. Когда учет и госрегистрация осуществляются одновременно. Как и сейчас, зарегистрировать права на объекты недвижимости по общему правилу будет невозможно, если они не учтены в кадастре недвижимости. Согласно новому Закону, если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН, его учет в кадастре и госрегистрация прав будут осуществляться одновременно. Исключения составят ситуации, когда кадастровый учет может проводиться без одновременной госрегистрации и наоборот. В настоящее время одновременное осуществление учета и госрегистрации не предусмотрено. Учет и госрегистрация будут проводиться одновременно в следующих случаях:
- создание объекта недвижимости (за исключением ситуаций, когда кадастровый учет можно осуществить без одновременной госрегистрации прав);
- образование объекта недвижимости (кроме случая изъятия земельного участка или расположенной на нем недвижимости для государственных и муниципальных нужд);
- прекращение существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН;
- образование или прекращение существования части объекта, на которую распространены ограничения прав и обременения объекта, подлежащие госрегистрации.
Законом установлены случаи, когда права на объекты недвижимости, сведения о которых имеются в ЕГРН, будут регистрироваться без проведения одновременного кадастрового учета. К их числу относятся, например, госрегистрация перехода права собственности, подтверждение ранее возникших прав. В Законе также определены исключительные ситуации, при которых кадастровый учет осуществляется без одновременного проведения госрегистрации прав на объекты недвижимости. Такое проведение учета возможно, в частности, в следующих случаях:
- создание объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию, которое представлено органом госвласти, местного самоуправления или корпорацией «Росатом» в порядке межведомственного взаимодействия;
- прекращение существования объекта, права на который не зарегистрированы в ЕГРН;
- изменение основных характеристик объекта.
Изменены правила обращения с заявлением о кадастровом учете недвижимости и госрегистрации прав. В новом Законе установлен перечень лиц, по заявлениям которых будут учитываться объекты недвижимости и регистрироваться права на них. Кто именно может подать документы, зависит от того, как проводится учет и госрегистрация - одновременно или раздельно.
Так, согласно положениям Закона заявление в отношении созданного (т.е. построенного) объекта недвижимости может представить:
- собственник или иной правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, - при одновременном осуществлении учета и госрегистрации;
- орган госвласти, местного самоуправления или корпорация «Росатом», выдавшие разрешение на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию, - при учете в кадастре без одновременной госрегистрации .
В настоящее время заявление о постановке на учет такого объекта недвижимости может подать любое лицо.
Заявление о кадастровом учете или госрегистрации и необходимые документы, как и сейчас, можно будет представить:
- в бумажном виде - лично (в Росреестр, через МФЦ, при выездном приеме) или по почте (в Росреестр);
- в форме электронных документов - через единый портал госуслуг или официальный сайт Росреестра.
Новшеством Закона является то, что при личном обращении (кроме случаев выездного приема) место подачи заявления и документов не будет зависеть от места нахождения объекта недвижимости. Иными словами, можно обратиться (направить документы почтой) в любое подразделение Росреестра или подать документы лично через любой МФЦ. Перечень указанных подразделений и МФЦ будет приведен на сайте Росреестра.
На сегодняшний день заявление о кадастровом учете подается по месту расположения объекта недвижимости в пределах кадастрового округа, а заявление о госрегистрации прав по общему правилу - по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа. Такое положение содержалось в Законе о госрегистрации прав на недвижимость ранее, но было признано утратившим силу. Несмотря на это, на практике заявление и документы представляются также по месту нахождения недвижимости.
Отменено требование об обязательном представлении учредительных документов юрлица. Согласно новому Закону Росреестр самостоятельно запрашивает учредительные документы юрлица, обратившегося за учетом объекта и госрегистрацией прав на него. Организация вправе подать такие документы по собственной инициативе. На сегодняшний день юрлицо обязано представлять учредительные документы организации (их копии) при проведении госрегистрации прав. Их предоставление не требуется лишь в случае, если они подавались ранее и изменения в них не вносились.
Установлен единственный случай отказа в приеме документов. В приеме документов будет отказано, если не установлена личность заявителя, который непосредственно обратился с документами (например, не предъявлен паспорт). Отказ в приеме документов в действующем Законе о кадастре недвижимости не предусмотрен, а в соответствии с Законом о госрегистрации прав на недвижимость запрещен. Также уточнены случаи, при которых документы возвращаются без рассмотрения. В Законе уточнен перечень оснований для возврата заявления и документов без рассмотрения. К ним, в частности, относятся:
- несоответствие формата заявления и документов, представленных в электронном виде, установленному формату;
- наличие в заявлении и документах, которые представлены в бумажном виде, подчисток, приписок, зачеркиваний и других неоговоренных исправлений, в том числе выполненных карандашом, а также наличие повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание;
- отсутствие подписи заявителя в заявлении о кадастровом учете объекта или госрегистрации прав.
В настоящее время заявление о госрегистрации прав может быть возвращено в том числе:
- если в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины и не представлен документ, подтверждающий ее уплату;
- в ЕГРП имеется запись о невозможности регистрации перехода, ограничения права и обременения недвижимости без личного участия собственника или его законного представителя.
Указанные основания включены и в новый Закон, при этом уточнен срок отсутствия информации об уплате госпошлины - пять дней с момента подачи заявления.
Сокращен общий срок кадастрового учета и госрегистрации прав. Согласно новому Закону общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращен. При подаче документов в Росреестр он составит:
- 5 рабочих дней - для кадастрового учета;
- 10 рабочих дней - в случае одновременного проведения учета и госрегистрации;
- 7 рабочих дней - для госрегистрации прав.
Если документы будут представляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и госрегистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.
В настоящее время общий срок осуществления как учета объекта недвижимости в кадастре, так и госрегистрации прав на него составляет 10 рабочих дней для каждой процедуры. При одновременной подаче документов для проведения кадастрового учета и госрегистрации срок госрегистрации прав исчисляется со дня внесения сведений в кадастр недвижимости, т.е. максимальный срок составляет 20 рабочих дней. Госрегистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений будет осуществляться в общий срок (7 рабочих дней) при условии представления документов в Росреестр. Однако он сократится до пяти рабочих дней, если госрегистрация будет проводиться на основании нотариально удостоверенного договора ипотеки или нотариально заверенного договора, который влечет возникновение ипотеки в силу закона (например, договора купли-продажи недвижимости за счет кредитных средств банка). На сегодняшний день срок госрегистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений составляет 15 рабочих дней, а ипотеки жилых помещений - 5 рабочих дней.
В новом Законе содержится подробный перечень оснований, по которым кадастровый учет и госрегистрация может быть приостановлены. По сравнению с действующими основаниями, этот список значительно увеличен (в нем перечислено 51 основание). Согласно действующему Закону о госрегистрации прав на недвижимость причинами приостановления, в частности, являются сомнения госрегистратора в наличии оснований для проведения госрегистрации прав, в подлинности документов или достоверности приведенных в них сведений. Перечисленные в новом Законе основания приостановления определили пределы проведения правовой экспертизы, которая осуществляется только на предмет наличия или отсутствия оснований приостановления или отказа в кадастровом учете или госрегистрации прав. Следовательно, если указанные основания отсутствуют, кадастровый учет и (или) госрегистрация прав приостановлены быть не могут. Если в течение срока приостановления не устранены причины, послужившие основанием для приостановления, в проведении кадастрового учета и госрегистрации будет отказано.
Увеличены сроки, на которые приостанавливаются учет и госрегистрация. Новый Закон установил более продолжительные сроки приостановления госрегистрации. Срок приостановления кадастрового учета не изменился. При этом предусмотрен срок его приостановления в заявительном порядке. Так, сроки приостановления учета объектов и госрегистрации составят:
- три месяца - по решению госрегистратора (за исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены иные сроки приостановления);
- шесть месяцев - по инициативе заявителя. При этом в Законе уточнено, что по заявлению приостановление возможно только один раз.
В настоящее время госрегистрация прав по решению госрегистратора может быть приостановлена на один месяц, а по инициативе заявителя - на три месяца. Свидетельство о госрегистрации права выдаваться не будет. Согласно новому Закону кадастровый учет, госрегистрация возникновения и перехода права будут подтверждаться выпиской из ЕГРН, а госрегистрация договора или иной сделки - специальным регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки. Удостоверение проведенного учета и госрегистрации прав свидетельством новым Законом не предусмотрено. На данный момент госрегистрация прав удостоверяется в том числе и свидетельством о госрегистрации права, которое выдается в виде бумажного документа.
Кадастровый учет и госрегистрация могут проводиться без участия правообладателя. Закон предусматривает, что сведения в ЕГРН будут вноситься в том числе в порядке межведомственного взаимодействия. Обязанность направлять необходимые для учета и госрегистрации документы в таком порядке установлена для органов госвласти, органов местного самоуправления, судов и нотариусов при принятии ими решений (актов). Например:
- органы госвласти и органы местного самоуправления должны направить документы, если ими принято решение об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, установлении или изменении разрешенного использования земельного участка, отнесении к определенной категории земель или о переводе земельного участка из одной категории земель в другую;
- ФМС России - информацию об изменении сведений о физлице;
- ФНС России - информацию об изменении сведений об организациях и ИП;
- суды или уполномоченные органы, наложившие арест, - заверенную копию такого акта;
- нотариусы - сведения о выдаче свидетельства о праве на наследство.
При поступлении документов (содержащихся в них сведений) в порядке межведомственного взаимодействия Росреестр вносит на их основании сведения в ЕГРН (за исключением случаев, когда их внести невозможно) и уведомляет правообладателя о внесении.
Согласно Закону ответственность за действия (бездействие) при проведении кадастрового учета и госрегистрации распределена между Росреестром, госрегистратором и другими лицами. Так, госрегистратор несет ответственность за несоответствие внесенных им в ЕГРН сведений тем сведениям, которые содержатся в представленных документах (за исключением данных, внесенных из других информационных ресурсов), за необоснованное приостановление и отказ в кадастровом учете или госрегистрации прав или уклонение от их проведения. Росреестр несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих полномочий, в том числе за утрату и искажение сведений, которые содержатся в ЕГРН, полноту и достоверность предоставляемых сведений, незаконный отказ в кадастровом учете или госрегистрации прав, установленный вступившим в законную силу решением суда. При этом предусмотрены случаи, когда Росреестр имеет право регрессного требования к органам и лицам, по вине которых допущены нарушения.
Глава 3. Некоторые проблемы совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
изменения подчиняются? Каким 3.1. Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимость в деятельности органов Росреестра
Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимость насмотрим на примере деятельности органов Росреестра.
3 октября 1997 года в Челябинской области было открыто Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «Южноуральская регистрационная палата», что послужило началом создания системы госрегистрации на территории Челябинской области. 1 января 2005 года в результате присоединения Южноуральской регистрационной палаты к Главному управлению Министерства юстиции Российской Федерации по Челябинской области было образовано Главное управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.
12 мая 2008 года издан Указ Президента России «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти», в соответствии с которым Федеральная регистрационная служба была отнесена к ведению Министерства экономического развития Российской Федерации. В результате реформирования часть функций Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области перешла к вновь созданному Управлению Министерства юстиции Российской Федерации по Челябинской области.
В соответствии с Указом Президента России от 25 декабря 2008 года «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (ред. от 28.10.2016) объединились три ведомства Росрегистрация, Роснедвижимость и Роскартография и была образована новая структура Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). На протяжении последних лет идет поэтапное реформирование территориальных органов Росреестра, в том числе и работающего в Челябинской области. Конечная цель реорганизации создание таких условий, чтобы процесс постановки на учет объектов недвижимости и оформления права собственности на них был максимально упрощен для людей, а предоставление им государственных услуг в сфере недвижимости было качественным и осуществлялось в установленные действующим законодательством сроки.
По состоянию на 1 марта 2016 года в структуре Управления имеются 27 отделов аппарата и 37, расположенных в городских округах и муниципальных районах Челябинской области, территориальных отделов. В коллективе работает 1143 государственных гражданских служащих, 327 из них являются государственными регистраторами, 117 государственными земельными инспекторами. В перечень Управления внесен 291 арбитражный управляющий, осуществляющий деятельность по процедурам банкротства на территории Южного Урала.
В компетенцию Управления Росреестра по Челябинской области входят такие направления деятельности как государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществление кадастровой оценки недвижимости, государственного земельного надзора, контроля в сфере саморегулируемых организаций арбитражный управляющих. Вопросы по кадастровому учету недвижимого имущества на территории Челябинской области решаются Управлением совместно с подведомственным ему филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области.
При работе с заявителями по основному направлению деятельности - госрегистрации - Управление Росреестра активно внедряет современные информационные системы, что позволяет с каждым годом расширять перечень услуг, предоставляемых в электронном виде. С целью повышения качества и доступности оказываемых госуслуг населению Управление применяет различные технические новшества, в том числе установку терминалов »электронной очереди», а также web камер, с помощью которых можно узнать о загруженности окон, работающих с заявителями.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществление государственной кадастровой оценки земель, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, наименований географических объектов, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции государственного геодезического надзора, государственного земельного контроля, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью арбитражных управляющих, саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, государственного метрологического надзора в области геодезической и картографической деятельности на территории Челябинской области.
Управление осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности:
?государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним;
?ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
?прием на учет бесхозяйных недвижимых вещей;
?предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним;
?выдачу правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, передающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме;
?по поручению Росреестра проведение проверок саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, саморегулируемых организаций оценщиков, а также их филиалов и представительств, находящихся на подведомственной территории;
?участие в организации подготовки арбитражных управляющих, проведении и приеме теоретического экзамена по единой программе их подготовки;
?выдачу свидетельства установленного образца о сдаче теоретического экзамена по программе подготовки арбитражных управляющих;
?оформление арбитражным управляющим допуска к сведениям, составляющим государственную тайну;
?в установленном порядке и в пределах установленной компетенции обеспечение представления в арбитражный суд по его обращению кандидатуры арбитражного управляющего саморегулируемой организации арбитражных управляющих из числа саморегулируемых организаций, сведения о которых включены в единый государственный реестр саморегулируемых организаций арбитражных управляющих;
?ведение государственного ре¬естра кадастровых инженеров в части приема и хранения документов, представляемых для внесения сведений в реестр;
?ведение государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;
?контроль за проведением земле¬устройства;
?государственный мониторинг земель в Российской Федерации (за исключением земель сельскохозяйственного назначения);
?государственный земельный контроль;
?проведение аккредитации организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства;
?представление органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации результатов государственной кадастровой оценки земель в соответствии с законодательством Российской Федерации;
?представление в Росреестр сведений об аккредитованных организациях, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства;
?контроль за осуществлением филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области полномочий по ведению государственного кадастра недвижимости, предоставлению сведений из него, по проведению государственного кадастрового учета недвижимого имущества*;
?проведение государственной экспертизы землеустроительной документации;
?составление и представление в Росреестр ежегодного доклада о состоянии и использовании земель в субъекте Российской Федерации;
?представление в Росреестр предложений по изменению кадастрового деления территории кадастрового округа;
?выдачу в установленном порядке разрешения на пользование материалами и данными федерального картографо-геодезического фонда;
?регистрацию геодезических и картографических работ;
?лицензирование геодезической и картографической деятельности;
?выявление и предотвращение незаконной (без лицензий) геодезической и картографической деятельности;
?участие в качестве эксперта при рассмотрении дел о правонарушениях в области геодезии и картографии;
?подготовку в соответствии с законодательством Российской Федерации экспертных заключений о степени секретности геодезических и картографических материалов и данных;
?государственный геодезический надзор за геодезической и картографической деятельностью, передачей геодезических и картографических материалов и данных в картографо-геодезические фонды, а также за хранением и использованием этих материалов и данных;
?предоставление субъектам геодезической и картографической деятельности соответствующих сведений о геодезической и картографической изученности местности на участках планируемых работ;
?согласование в установленном порядке проектов положений о местных системах координат, хранение параметров перехода (ключей) от местной системы координат к государственной системе координат и каталогов (списков) координат геодезических пунктов в местной системе;
?представительство интересов Российской Федерации по делам, связанным с рассмотрением вопросов об исключительном праве на результаты интеллектуальной деятельности в области геодезии и картографии;
?надзор за правильным отображением государственной границы Российской Федерации и территории Российской Федерации;
?учет геодезических пунктов;
?ведение дежурной справочной карты с отображением на ней изменений границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципальных образований, а также изменений местности, положения географических объектов и их наименований;
?составление в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, протоколов об административных правонарушениях, рассмотрение в установленном порядке дел об административных правонарушениях и наложение административных штрафов;
?участвует в работах по созданию, внедрению, сопровождению и ведению автоматизированной системы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, автоматизированной системы государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества, а также информационно-коммуникационной системы, необходимой для функционирования данных автоматизированных систем.
Теперь рассмотрим основные проблемы, которые наблюдаются в практике работы учреждений Росреестра в связи с регистрацией прав на недвижимое имущество.
Проблема оснований отказа в государственной регистрации является одной из центральных для построения системы регистрации прав на недвижимость. Результатом деятельности любого регистрирующего органа всегда в конечном счете является одно из двух решений - либо произвести регистрацию, либо отказать в ней. В связи с этим не будет преувеличением утверждение, что вся аналитическая деятельность регистрирующего органа после обращения заинтересованных лиц состоит в решении вопроса о том, имеются ли в данном случае основания для отказа в регистрации или нет. Поэтому можно сказать, что нормы, устанавливающие основания для отказа, оказывают самое существенное влияние на определение характера поведения всех субъектов отношений по регистрации. Если регистрирующий орган выявляет основания для отказа, то заявители стремятся к тому, чтобы представленные ими документы исключали возможность такого отказа.
Порядком регистрации должна быть предусмотрена обязанность регистрирующего органа при приеме документов предупредить заявителя о выявленных недостатках документов, которые могут повлечь отказ в государственной регистрации, и предложить ему исправить эти недостатки без получения официального отказа (который, очевидно, будет связан для заявителя с определенными материальными затратами). Но отказать в приеме документов, если заявитель настаивает на этом, регистрирующий орган не может. Право на такой отказ без соответствующего письменного уведомления существенно ущемило бы права заявителя, так как он лишился бы возможности получить официальное решение своего вопроса и возможности обжаловать такой отказ в суд.
Установление возможности письменного отказа в приеме документов ухудшило бы положение не только заявителя, но и самого регистрирующего органа. Вполне очевидно, что лицо, которому отказано в приеме документов, не может быть лишено права получить об этом письменное уведомление, а также права на обжалование данного решения в суде. Но при обжаловании отказа в регистрации после приема документов регистрирующий орган всегда имеет возможность доказать правомерность своих действий, так как в деле правоустанавливающих документов останутся необходимые копии. В случае же отказа в приеме в деле такие документы будут отсутствовать, что позволит заявителю представить в суд другие документы.
Итак, ст. 20 Закона о регистрации содержит перечень оснований для отказа в регистрации. Рассматривая вопрос о том, является ли он исчерпывающим, А.Р. Кирсанов пишет: «Необходимо подчеркнуть, что кроме десяти основных оснований для отказа в государственной регистрации, установленных п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, имеется еще несколько препятствующих государственной регистрации причин, установленных ст. 19 Закона о регистрации:
1) сомнения регистратора прав в наличии оснований для государственной регистрации прав;
2) сомнения регистратора прав в подлинности представленных на государственную регистрацию документов;
3) сомнения регистратора прав в достоверности сведений, указанных в представленных на государственную регистрацию документах (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации);
4) наличие заявления одной стороны договора о возврате документов без проведения государственной регистрации, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации)»
.
Право на объект недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом. Из данной формулировки можно сделать только один вывод - все вещные права на недвижимость и все ограничения (обременения) этих прав, в соответствии со ст. 4 закона подлежат регистрации в том смысле, что Закон о регистрации не содержит указания на какие-либо вещные права и ограничения, которые не могут быть зарегистрированы. По крайней мере, такой вывод однозначно можно сделать в отношении прав, которые выступают ограничениями вещных прав, указанных в ст. 131 ГК РФ.
Следующее основание - «с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо». К надлежащим лицам Закон о регистрации (ст. 13, 16) относит: правообладателя (при регистрации вещного права и его обременения); сторону (стороны) договора; уполномоченных первыми двумя категориями лиц; лиц, в отношении которых приняты соответствующие акты; органы государственной власти и местного управления при регистрации прав государственных и муниципальных образований, а также при регистрации обременений, установленных в публичных интересах; лиц, приобретающих права, обременяющие права правообладателя; нотариусов (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации).
Отсутствие заявления о государственной регистрации от лица, заявление которого является обязательным в соответствии с Федеральным законом. В связи рассмотренным основанием отказа следует обратить внимание на то, что законодатель в 2015 г. дополнил первоначальный перечень ст. 20 Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» новым основанием отказа, которое сформулировано следующим образом: «правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества».
Следующее основание отказа звучит так: «акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания». На первый взгляд данная формулировка не может вызвать каких-либо проблем или возражений. Действительно, акт, признанный в установленном порядке недействительным, не может быть правоустанавливающим документом, поскольку юридически он не существует. Однако вернемся к ст. 17 закона, в которой говорится об основаниях для регистрации. В качестве одного из оснований здесь названы «акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания». Очевидно явное несоответствие этих двух формулировок по требованиям, которые они предъявляют к одному виду документов - актам органов государственной власти и местного самоуправления. Для того чтобы отказать в регистрации права, возникшего на основании такого акта, он должен быть признан недействительным, а для того чтобы стать основанием для регистрации он должен соответствовать закону, и это соответствие, очевидно, должен установить регистрирующий орган. С учетом того обстоятельства, что далеко не все незаконные акты признаются недействительными, возможна весьма своеобразная ситуация, когда в качестве правоустанавливающего документа будет представлен незаконный, но не признанный недействительным акт. В этом случае регистрирующий орган не сможет по рассматриваемому основанию отказать в государственной регистрации, но он не сможет и провести регистрацию, поскольку для нее не будет оснований.
Анализируя судебную практику при рассмотрении вопроса об основаниях отказа в государственной регистрации прав на недвижимость, в качестве примера, можно привести дело, рассмотренное Федеральным арбитражным судом Восточносибирского других вопросов можно . Суть исковых требований истца состоит в признании права собственности на незавершенное строительство - нежилые здания и сооружения. В удовлетворении исковых требований истцу было отказано. В апелляционном суде дело не рассматривалось. Заявитель посчитал данное решение незаконным, принятым с нарушением норм процессуального права. По его мнению, судом допущено также несоответствие выводов о применении норм права, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Суть дела состоит в том, что 19 сентября 2011 года ОАО «Бурятферммаш» (продавец) в лице конкурсного управляющего Цыренова Е.И. и ИП Манькова З.Я. (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. Продавец передал недвижимое имущество покупателю; покупатель произвела оплату приобретенного имущества в сумме 150000 рублей. 28.12.2011 ОАО «Бурятферммаш» было ликвидировано. Переход права собственности на здания от ОАО «Бурятферммаш» к ИП Маньковой З.Я. в Управлении Федеральной регистрационной службы по республике Бурятия зарегистрирован не был.
Арбитражный суд пришел к выводу о том, что право собственности у ОАО «Бурятферммаш», и впоследствии у ИП Маньковой З.Я., на спорное имущество могло возникнуть только с момента государственной регистрации. Право собственности ОАО «Бурятферммаш» не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Поскольку у продавца ОАО «Бурятферммаш» отсутствовало зарегистрированное право на имущество на момент заключения сделки, следовательно, это право не возникло у покупателя ИП Маньковой З.Я.
Однако согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Как установлено пунктом 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Соответственно, сделав неправильный вывод о том, что ОАО «Бурятферммаш», не являясь собственником объектов недвижимости, неправомерно распорядилось ими, продав их истцу по договору от 19.09.2011, суд не рассмотрел исковые требования о признании права собственности за покупателем в связи с ликвидацией продавца.
В соответствии со статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Поскольку обжалуемое решение не отвечает указанным требованиям, оно в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.
Соответственно, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановил: решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 28 ноября 2014 года по делу N А10-2702/14 отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.
Несомненно, существует еще множество проблем при анализе оснований для отказа в государственной регистрации, однако рассмотренные особенности являются вызывающими наибольшее количество вопросов.
На практике нередки случаи, когда орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время это Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии - Управления Росреестра) нарушает свои обязанности при регистрации сделки и в результате этих нарушений добросовестный участник гражданского оборота лишается своего имущества или того, на что вправе был рассчитывать по условиям сделки.
Нарушения, допущенные органами Росреестра, могут, заключаться, например в том, что орган Росреестра не провел должным образом правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и не проверил законность сделки, в результате, в дальнейшем добросовестный приобретатель недвижимого имущества может быть лишен его по решению суда, если выяснится, что оно выбыло из владения первоначального собственника помимо его воли. Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). В соответствии со ст. 16 ГК РФ, убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования (ст. 1069 ГК РФ).
Согласно ст. 1071 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или другими законами причиненный вред подлежит возмещению за счет казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования, от имени казны выступают соответствующие финансовые органы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 125 ГК РФ эта обязанность не возложена на другой орган, юридическое лицо или гражданина. В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 9, абз. 3 п. 1 ст. 13 и абз. 11 п. 1 ст. 17 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в действующей ред.) орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов, и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав. Согласно п. 3 ст., вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом, обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.
Из положений п. п. 33, 34 Методических Рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 г. N 184, следует, что необходимо провести проверку имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества; проверку юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки; необходимо проверять о зарегистрированных правах (правопритязаниях) (пункт 6 ст. 12 Закона). Из п. 46 Рекомендаций следует, что при возникновении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведениях, государственных регистратор в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях такого решения.Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений (например, запросить указанные сведения, имеющиеся у уполномоченных органов (организаций), в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 8 Закона) и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведениях.
Учитывая вышеизложенное Суд в ряде случаев удовлетворяет требования о взыскании с органов Росреестра убытков в порядке ст. 16 ГК РФ.
Такая позиция содержится, в частности в Определении Московского городского суда от 16.02.2012 по делу № 33-5087, где суд взыскал с Управления Росреестра по г. Москве убытки в размере рыночной стоимости квартиры в пользу добросовестного приобретателя, у которого по решению суда эта квартира была истребована, как выбывшая из собственности города Москвы помимо его воли. Нарушение Закона со стороны Росреестра в рамках указанного дел абыло допущено при первой из ряда сделок в результате которых квартира поступила в собственность данного добросовестного приобретателя.
Следует отметить, что по данной категории дел не сложилось обширной судебной практики. Вопрос о правомерности взыскании убытков в каждом конкретном случае решается судом в зависимости от обстоятельств данного дела. Все это говорит о необходимости обращения за профессиональной юридической помощью. Только профессиональному юристу, обладающему опытом судебных споров в данной категории дел под силу правильно обосновать, с учетом норм права и фактических обстоятельств дела позицию лица, чьим правам и законным интересам был причинен ущерб незаконными действиями органов Росреестра по регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Вопрос об определении момента государствен¬ной регистрации является несомненно важным как в теоретическом, так и в практическом отношении, поскольку с этим моментом связывается возникно¬вение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество. Поэтому государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение. Так, при отчуждении недвижимого имущества государс¬твенная регистрация определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владе¬ния, пользования, распоряжения недвижимым иму¬ществом. Именно «с этого момента у собственника возникает риск случайной гибели или повреждения не¬движимого имущества независимо от того, когда была осуществлена фактическая передача имущества»14. При этом исполнение договора отчуждения недвижи¬мого имущества, в том числе передача недвижимости отчуждателем и принятие недвижимости приобрета¬телем могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.
Согласно п.3 ст. 2 Закона о регистрации «датой государственной регистрации прав является день вне¬сения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав», т.е. моментом, когда государственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в надлежащей форме записи об этом праве в установленные формы государственной регистрации. В этом смысле процесс государственной регистрации можно разделить на подготовку к регис¬трации, собственно регистрацию и выдачу документа о регистрации. Говорить о свершившейся регистрации до удостоверения записи о регистрации уполномочен¬ным лицом нельзя. Любой акт государственного орга¬на должен иметь надлежащую письменную форму. Для регистрации такая форма установлена в виде записи в реестре. Решение о регистрации, не оформленное надлежащим образом (в виде устных заявлений, резо¬люций на документах и пр.), не может быть признано актом регистрации .
На практике возникает вопрос о соотношении записи в реестре и документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, выданного заявителю. Особенно остро этот вопрос встает тогда, когда вы¬данный документ не соответствует данным реестра. Данный вопрос имеет только одно решение - первич¬ной является запись в реестре. Отметим, что соглас¬но п.3 ст. 131 ГК РФ выдача заявителю документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, вообще не является обязательным элементом процесса регистрации. При этом регистрирующий орган обязан выдать такой документ только по ходатайству право - обладателя. При отсутствии же такого ходатайства, по логике закона, действия регистрирующего орга¬на могут ограничиться внесением записи в реестр. Статья 14 Закона о регистрации определяет, какие факты удостоверяются путем выдачи свидетельства и совершения специальной записи проведенная го¬сударственная регистрация. Как видим, закон четко разделяет саму государственную регистрацию и под¬тверждение ее проведения. Именно поэтому в случае выдачи свидетельства о регистрации при отсутствии записи в реестре свидетельство является ничтожным. Следовательно, представляется неправильной практика предъявления исков о признании недействительны¬ми свидетельств о государственной регистрации
Возможны варианты, когда отсутствие записи в реестре при наличии у заявителя свидетельства могут быть вызваны технической ошибкой регистрирую¬щего органа. Закон о регистрации предусматривает возможность исправления такой ошибки самим регис¬трирующим органом (ст. 21). Сложность положения во многих других субъектах Федерации состоит в том, что функции по регистрации неоднократно пе¬редавались от одних организаций к другим, и орган, осуществляющий регистрацию в настоящий момент, не всегда способен исправить подобного рода ошибки. В любом случае, в том числе и во избежание подделок документов о регистрации, должна существовать презумпция истинности данных реестра по отно¬шению к другим документам. Порядок же внесения изменений в реестр должен быть жестко регламенти¬рован и ограничен случаями, когда внесение таких изменений вызвано явными техническими ошибками, а исправления не могут затронуть чьих-либо прав. Именно поэтому для иных случаев ст. 21 Закона о регистрации предусматривает судебный порядок исправления ошибок.
политических, социальных 3.2. Пути совершенствования законодательства по вопросам государственной регистрации прав на недвижимость в деятельности органов Росреестра
Развитие в России экономических отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом «правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им».
В настоящее время в России действует фактически двойное регулирование вопросов, относящихся к сфере регистрации недвижимости. Постановка недвижимого имущества на государственный кадастровый учет регламентируется Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в действующей ред.), а государственная регистрация прав на недвижимость и обременений осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в действующей ред.) . В связи с этим для того, чтобы зарегистрировать право собственности на земельный участок или дом, подлежащий кадастровому учету, заявители вынуждены готовить два пакета документов, обращаться в две разные организации кадастровую палату и территориальный орган Росреестра, и участвовать параллельно в двух длительных процедурах. Кроме того, Росреестру приходится поддерживать одновременно сразу два государственных информационных ресурса с информацией об объектах недвижимости: Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственный кадастр недвижимости, причем содержащиеся в них сведения нередко не совпадают.
Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который начнет действовать с 1 января 2017 года, объединит в единую цепочку все действия по оформлению недвижимости в рамках единой учетно-регистрационной процедуры от кадастрового учета до получения документов о праве собственности.
Все сведения об объектах недвижимости, правах на них, ограничениях прав и обременениях будут аккумулированы в Едином государственном реестре недвижимости (единый реестр недвижимости). Причем реестр будет вестись исключительно в электронном виде, а сведения, однажды в него попавшие, нельзя будет удалить или изъять (ч. 3, ч. 6 ст. 7 нового закона о регистрации). Таким образом, реестр одновременно станет выполнять и роль архива. Как считают разработчики закона (напомним, соответствующий законопроект был внесен в Госдуму Правительством РФ), создание единого государственного информационного ресурса позволит снизить риски операций на рынке недвижимости, свести к минимуму бумажный документооборот и осуществить перевод государственных услуг преимущественно в электронный вид.
Расширение электронного взаимодействия органов власти создаст условия для сокращения сроков регистрации прав. К слову, в последний день прошлого года были сокращены сроки оформления сделок с недвижимым имуществом. Так, до 31 декабря 2014 года на регистрацию и постановку недвижимости на кадастровый учет отводилось по 18 календарных дней, а если документы сдавались через МФЦ, то требовалось на два дня больше. Сегодня регистрация прав и кадастровый учет занимают по 10 рабочих дней соответственно (12 рабочих дней при подаче документов через МФЦ) (п. 3 ст. 13, абз. 3 п. 8 ст. 16 действующего закона о регистрации).
По новым правилам с 1 января 2017 года регистрация прав будет занимать семь рабочих дней (девять при подаче документов через МФЦ), постановка на кадастровый учет пять рабочих дней (семь при подаче документов через МФЦ). А при одновременной регистрации прав и постановке на кадастровый учет 10 рабочих дней (12 рабочих дней через МФЦ) (п. 1-5 ч. 1 ст. 16 закона о регистрации недвижимости). Если же права регистрируются на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство или свидетельства на долю в общем имуществе супругов, то срок регистрации составит, как и сейчас, три рабочих дня. В случае подачи документов в электронной форме срок также не изменится и составит один день (абз. 6 п. 3 ст. 13 действующего закона о регистрации, п. 9 ч. 1 ст. 16 нового закона о регистрации).
В новом законе максимально детализирован перечень обстоятельств, при которых государственный регистратор принимает решение о приостановке регистрации прав и постановки объекта на кадастровый учет. Приостановка регистрационных действий предусмотрена в 51 случае, среди них:
- отсутствие у заявителя прав на объект недвижимости;
- противоречие заявленных прав и прав, которые уже зарегистрированы в едином реестре недвижимости;
- затягивание сроков при предоставлении документов Росреестру другими ведомствами;
- решение суда о недействительности сделки, которая является основанием для регистрации права, и т. д. (ч. 1 ст. 26 закона о государственной регистрации).
Оформление прав и осуществление кадастрового учета приостанавливаются до устранения препятствий, но не более чем на три месяца за исключением ряда ситуаций. Так, на срок до одного месяца могут быть приостановлены регистрационные действия в случае задержек при предоставлении необходимых документов Росреестру другими ведомствами. До окончания регистрационных действий по текущей сделке с объектом недвижимости, документы о которой поступили в Росреестр, приостанавливается регистрация последующей сделки с этим же объектом. Спор в отношении прав на недвижимое имущество, являющегося предметом ипотеки, или в отношении обращения взыскания на такое имущество также станет препятствием для регистрации до вынесения судебного решения и т. д. (ч. 2-5 ст. 26 закона о регистрации недвижимости). Если по истечении указанного срока обстоятельства, препятствующие регистрации не были устранены, то государственный регистратор примет решение об отказе в осуществлении кадастрового учета или регистрации прав (ст. 27 нового закона о регистрации).
Кроме того, у правообладателей сохранится возможность запрещать осуществление регистрационных действий в отношении принадлежащей им недвижимости без их личного участия (ч. 2 ст. 28.1 действующего закона о регистрации). Напомним, сегодня владелец имущества может подать в Росреестр соответствующее заявление, о чем в едином реестре недвижимости заносится специальная отметка. Это сделано для того, чтобы никто не смог произвести какие-либо действия в отношении недвижимости против воли ее владельца. Если же все-таки мошенники предпримут такую попытку, то при наличии такой записи регистратор обязан вернуть инициаторам заявление о совершении регистрационных действий без удовлетворения. Однако такая запись не станет препятствием регистрационным действиям, совершаемым на основании вступившего в законную силу решения суда.
Новый закон о регистрации предусматривает аналогичные правила, несколько конкретизируя их, например, установлен максимальный срок для внесения записи о невозможности совершения регистрационных действий пять рабочих дней со дня поступления заявления (ст. 36 нового закона о регистрации). Ильяс Вахитов, директор АНО Центр прикладных исследований в области права и бухгалтерского учета «Правовые и бухгалтерские решения», полагает, что такой запрет не является панацеей. К примеру, эта норма не сможет защитить собственников в ситуации, когда злоумышленники при хищении недвижимости завладевают паспортами или получают другие паспорта на имя владельцев недвижимости, такие случаи уже встречались на практике. Также известны факты, когда для похищения недвижимости мошенники использовали подлинные судебные решения, добавляет эксперт.
Еще одна норма, которая перекочевала из старого закона в новый, дает правообладателю, уже утратившему право на имущество, возможность сделать в едином реестре недвижимости отметку о наличии возражений в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости (ч. 1 ст. 28.1 действующего закона о регистрации, ч. 1 ст. 35 нового закона о регистрации).
Как полагает Ильяс Вахитов, заключение сделки и регистрация права на недвижимость при наличии в реестре записи о возражении фактически ставит под сомнение добросовестность очередного приобретателя такого имущества, и при определенных обстоятельствах это может повлечь изъятие у него судом приобретенной недвижимости. С другой стороны, незаконно лишившийся имущества владелец имеет возможность принять оперативные меры для защиты своего права еще до принятия судом от него соответствующего иска как минимум, мошенникам будет труднее перепродать недвижимость, если потенциальный покупатель узнает о такой записи.
Закон о государственной регистрации предусматривает ответственность регистрирующего органа за упущения в работе. Так, наказывать будут за необоснованный отказ в приеме документов, волокиту, технические ошибки в записях единого реестра недвижимости, необоснованный отказ в предоставлении сведений из единого реестра недвижимости и т. д. (ч. 1 ст. 66 нового закона о регистрации). Ущерб, причиненный регистрирующим органом в результате ненадлежащего исполнения своих обязанностей, будет покрыт в полном объеме за счет казны (ч. 2 ст. 66 нового закона о регистрации). При этом предусмотрена возможность взыскания Росреестром выплаченных сумм у непосредственных виновников нарушения, если они есть кадастрового инженера, органа местного самоуправления и т. д.
Также расширены рамки персональной ответственности должностных лиц государственных регистраторов прав (ст. 67 нового закона о регистрации). Сегодня лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на имущество, несут ответственность только за причиненный при осуществлении регистрационных действий материальный ущерб (п. 2 ст. 31 действующего закона о регистрации). По новому закону государственные регистраторы прав будут обязаны возмещать убытки, причиненные своими незаконными действиями территориальному органу Росреестра, а если вред был причинен умышленными действиями, то регистраторы обязаны будут возмещать убытки в полном объеме (в том числе упущенную выгоду). Кроме того, наказывать будут за необоснованные отказ в осуществлении и приостановление регистрационных действий, а также за уклонение от выполнения обязанностей (ч. 2-3 ст. 67 нового закона о регистрации). Однако порядок возмещения причиненных действиями государственных регистраторов убытков, а также пределы такого возмещения в законе не закреплены.
Кроме этого, в законе о государственной регистрации уточнена действующая норма о праве граждан на получение однократной компенсации в случае утраты по не зависящим от них причинам зарегистрированного в едином реестре недвижимости права на единственное жилье (ст. 31.1 действующего закона о регистрации). Максимальный размер такой компенсации составит, как и сейчас, не более 1 млн руб. (ч. 3 ст. 68 нового закона о регистрации). Для получения компенсации пострадавшее лицо должно будет доказать в суде факт невозможности взыскания имущества в связи со смертью должника и отсутствием у него правопреемников или ликвидацией юрлица (п. 1-2 ч. 2 ст. 68 нового закона о регистрации).
Однако эта норма начнет действовать только с 1 января 2020 года, в связи с чем возникает вопрос о прекращении практики компенсационных выплат в первые три года действия нового закона. В то же время очевидно, что устанавливая довольно скромный размер компенсации, законодатель побуждает граждан совершать сделки с недвижимостью в нотариальном порядке. Нотариально оформленная сделка не только гарантирует дополнительную юридическую защиту, но и дает право на внушительную компенсацию сторонам в случае непрофессиональных действий нотариусов за счет индивидуальных страховок последних. Сегодня размер страховой выплаты по договору страхования гражданской ответственности нотариуса, имеющего нотариальную контору в городском поселении, составляет 2 млн руб. (в сельском поселении 1,5 млн руб.). А на сумму 5 млн руб. обязаны застраховать свою деятельность нотариусы, удостоверяющие договоры ипотеки (ч. 6-7 ст. 18 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).
Однако, стоит отметить, что по мнению некоторых юристов, что новый закон не оправдывает ожидания экспертов по вопросу обязательного нотариального заверения сделок с недвижимостью, совершаемых с участием физических лиц. Действительно, предложенные в свое время соответствующие поправки в ГК РФ вызвали негативную реакцию общества. Граждане видели в этом только желание нотариусов заработать больше денег. Однако, надо признать, граждане, пользующиеся услугами нотариусов для заверения сделок с недвижимостью даже в случаях, когда законом такая обязанность не предусмотрена, гораздо реже сталкиваются впоследствии с необходимостью доказывать действительность таких сделки в суде, и как следствие, не тратятся на дорогостоящие услуги юристов. Кроме того, нотариальная форма сделки предполагает компенсацию гражданам убытков, причиненных незаконными действиями нотариусов. Поэтому, введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью с участием физлиц было бы положительным моментом не только с точки зрения повышения достоверности сведений в едином реестре недвижимости и сокращения нагрузки на суды, но и с позиции уменьшения затрат на судебные расходы как для граждан, так и для государства».
Несмотря на то, что новый закон несет в себе целый ряд полезных нововведений, эксперты не сошлись во мнении о необходимости его принятия в его нынешнем виде. С учетом того, что законодатель посчитал необходимым радикально обновить законодательство, обоснованно было бы предполагать, что закон должен был не просто объединить реестры и несколько упростить процедуру доступа к ним, а коренным образом изменить подход к регистрации недвижимости, а также решить хотя бы некоторые из существующих проблем в этой сфере. В качестве таковых эксперт отмечает недостаточную достоверность данных единого реестра недвижимости, которая влияет, в первую очередь, на исчисление имущественных налогов. Кроме того, по ее мнению, закон не предусматривает расширения доступа нотариусов к данным единого реестра недвижимости. Так, учитывая перевод всех данных о недвижимости в электронный вид, логичным шагом было бы предоставление нотариусам доступа в онлайн-режиме ко всей базе данных единого реестра недвижимости для целей, связанных с проверкой достоверности сведений при заверении сделки. Доступ нотариусов к единому реестру недвижимости, в свою очередь, мог бы способствовать повышению точности сведений, содержащихся в нем, а также защищенности сторон сделок с недвижимостью.
Подводя итог по данному вопросу, отметим, что рассмотренные нами различные варианты определений государственной регистрации прав на недвижимость имеют право на существование, поскольку раскры¬вают различные стороны одного явления. Попытки сформулировать общее определение государственной регистрации, которое соединило бы все признаки приведенных определений, бесперспективны. Однако, если теория допускает, а в ряде случаев даже требует существования нескольких разноплановых определе¬ний понятия, то в законе это недопустимо. Поэтому законодательное определение регистрации следует усовершенствовать, изложив соответствующую норму закона о регистрации в следующей редакции: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это акт признания этого права (либо его изменения, обременения, перехода или прекращения) государством в лице регистрирующего органа, обес¬печивающий возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде записи о зарегис¬трированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество».
инструментов, определению моментов Заключение
Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.
Основными результатами реализации государственной политики, на мой взгляд, должны стать: вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости; обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений; становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью; функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.
Переход прав на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Это означает, что регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Государственная регистрация в соответствии со ст. 131 ГК РФ производится учреждениями юстиции в Едином государственном реестре. Порядок государственной регистрации и отказ в регистрации устанавливаются специальным законом.
С 1 января 2017 г. в России действовует новый закон «О государственной регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация прав производится на всей территории РФ по установленной упомянутым Законом о регистрации системе записей о правах на недвижимое имущество в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть обжаловано только в судебном порядке.
Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию прав, обязан представить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами РФ по согласованию с федеральным органом, уполномоченным Правительством РФ.
Устанавливая детальный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данный Закон о регистрации содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает меры ответственности за неточность данных, несвоевременность их предоставления. Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому лицу или государству совершением указанных действий. Закон о регистрации также включает в себя порядок государственной регистрации отдельных видов недвижимости.
Для совершенствования законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем: законодательного требования к продавцу (дарителю, иному отчуждающему имущество лицу, залогодателю) перед актом продажи (иного отчуждения, залога) реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием; отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от «дозволительного порядка» оборота земельных участков (например, п. З ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.
Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем: законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов. Зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган, который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.); обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе - переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя; определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.
Необходимо установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика. Администрациям не нужно, чтобы правила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметь полный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этого контроля сколь угодно часто. Важно постоянно совершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.
Необходимо вносить изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Важно готовить законопроекты и вносить изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.
финансовые рынки экономических Список использованных источников и литературы
1.Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Собрание законодательства РФ. 2009. № 4. Ст. 445.
1. Международные документы
2.Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах (Нью-Йорк, 19 декабря 1966 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 12.
3.Конвенция Организации Объединенных Наций против коррупции (принята Генеральной Ассамблеей ООН 31 октября 2003 г.) // Собрание законодательства РФ. 2006. № 26. Ст. 2780.
2. Нормативные правовые акты Российской Федерации
4.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в действующей ред.) // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.
5.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в действующей ред.) // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.
6.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.
7.Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним« (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.
8.Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. От 03.07.2015 г.) // Российская газета», N 165, 01.08.2007.
9.Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии со статьей 72 данный документ вступает в силу с 1 января 2017 года, за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки. (в действующей ред.) // Собрание законодательства РФ. 20.07.2015. N 29 (часть I). Ст. 4344.
10.Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. Утверждены 31 мая 1991 г. ВС СССР // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733.
11.Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.
12.Указ Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 (ред. от 21.05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии« (в действующей ред.) // Собрание законодательства РФ. 29.12.2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6366.
13.Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 29.12.2015) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии«) (в действующей ред.)// Собрание законодательства РФ. 22.06.2009. N 25. Ст. 3052.
14.Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (ред. от 26.03.2015) «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. N 46. 17.11.2014.
15.Приказ Минэкономразвития России от 09.12.2014 N 789 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в действующей ред.) // Официальный интернет-портал правовой информации #"justify">16.Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 29.12.2015) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии«) (в действующей ред.) // Собрание законодательства РФ. 22.06.2009. N 25. Ст. 3052.
17.«Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации» (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // «Вестник ВАС РФ», N 11, ноябрь, 2009.
3. Правоприменительные акты и акты толкования права
18.Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 апреля 2015 г. N А19-2333/09-66-Ф02-1406/15. [Электронный ресурс]. URL: #"justify">19.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 декабря 2014 г. N А26-2393/14-01-05/14).
20.Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // «Бюллетень Верховного Суда РФ», № 9, 1996, № 5, 1997.
21.Определение Московского городского суда от 16.02.2012 по делу № 33-5087 // СПС «Консультант Плюс»
22.Апелляционное определение Челябинского областного суда от 09.04.2014 по делу № 33-2685/2014 // СПС «Консультант Плюс».
4. Научная, учебная и специальная литература
23.Абдулаев М.И., Комаров С.И. Проблемы теории государства и права. - СПб.: Питер, 2014. 430 с.
24.Алексеев В. А. Недвижимое имущество, государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: Символ, 2014. 290 с.
25.Андреев Ю.Н. Собственность и право собственности: цивилистические аспекты. М.: Норма; Инфра-М, 2013.
26.Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договоров аренды нежилых помещений в г. Москве: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. - М., 2013. 50 с.
27.Ахметьянова З.А. К вопросу об объектах права собственности // Юрист. № 23/2013. С. 25 - 26.
28.Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2012. С. 75.
29.Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. - Ростов н/Д: Феникс, 2014. 560 с.
30.Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2013. С. 68.
31.Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2012. С. 180 - 181.
32.Камышанский В.П. Некоторые проблемы приватизации земельных участков особо охраняемых природных территорий // Хозяйство и право. 2014. № 10. С. 63.
33.Карагилов П. В. Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимость в органах Росреестра // Проблемы малого и среднего бизнеса: Сборник трудов научно-практической конференции. Екатеринбург, 2015. С. 59-62.
34.Карлин А.Б. Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономической интеграции // Вестник Министерства юстиции РФ. - 2012. - N 1. - С. 39-40.
35.Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Основания для государственной регистрации прав // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. Изд-е 2, дополн. - М.: Символ, 2014. С. 175-179.
36.Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации // Государство и право. - 2015. - №3. - С. 79 - 81.
37.Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. - М.: Символ, 2012. 300 с.
38.Кузнецова Е.О. Развитие единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости // Вестник магистратуры. 2013. № 11 (26). С. 90-95.
39.Кукушкин С.Н. Государственная регистрация прав на недвижимость как процедурный институт гражданского права. автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Московский университет МВД Российской Федерации. Москва, 2012. 189 с.
40.Липски С.А. Перспективы и некоторые текущие проблемы в развитии системы регистрации прав на недвижимость // Актуальные проблемы современного законодательства Москва, 2013. С. 74-82.
41.Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. - М.: Статут, 2014. 250 с.
42.Павлов П.Н. Документы, удостоверяющие государственную регистрацию недвижимости // Правовое регулирование рынка недвижимости. - 2016. - N 4. - С. 12-14.
43.Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. - 2012. - №8. - С. 40-47.
44.Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. // Государственная регистрация прав на недвижимость: Сб. ст. / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М.: Воля, 2015. С. 22-30.
45.Подшивалов Т.П. Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость // Современное право. 2012. № 10. С. 74-76.
46.Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2012. 50 с.
47.Системы регистрации прав на недвижимое имущество: Опыт зарубежных стран / Под ред. А.А. Лазаревского. - М.: Символ, 2015. 300 с.
48.Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика // Земельное право: Сборник статей. - М.: Символ, 2015. 230 с.
49.Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: учебно-практическое пособие. М.: Волтерс Клувер, 2014. 240 с.
50.Столбова О.Л., Сизова А.О. Проблемы государственной регистрации прав на землю и иную недвижимость в России // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2013. Т. 6. № 1. С. 173-175.
51.Тамазян С.К., Субоч Е.Л. Правовая природа государственной регистрации прав на недвижимость // Урбанистика и рынок недвижимости. 2014. № 2. С. 84-91.
52.Тужилова-Орданская Е.М. Роль института государственной регистрации права собственности на недвижимость для развития правового оборота // Вестник Саратовской государственной юридической академии. - 2013. - № 5 (94). - С. 30-34.
53.Федорова И.А., Катогарова А.И. Особенности государственной регистрации прав на объекты недвижимости // Экономика. Право. Общество. 2016. № 4 (8). С. 61-65.
54.Чубаров В.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенникова. - М.: Юристъ, 2013. 200 с.
Приложение 1
Анализ правового значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Условие признания договора заключеннымУсловие действительности сделкиУсловие возникновения (прекращения) правНе имеет значения для определения момента возникновения праваДоговор купли-продажи, мены жилого дома (п. 2 ст. 558 ГК РФ)Договор дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ)Договор купли-продажи, мены объектов нежилого назначения (ст. 551 ГК РФ)Право члена кооператива на предоставленный ему объект (п. 4 ст. 218 ГК РФ)Договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ)Договор ренты (ст. 584 ГК РФ)Переход права собственности на предприятие (ст. 564 ГК РФ)НаследованиеДоговор аренды здания (сооружения) на срок не менее года (п. 2 ст. 561 ГК РФ)Договор аренды (ст. 609 ГК РФ)Вновь созданные объекты недвижимости (ст. 219 ГК РФ)Реорганизация юридических лицДоговор ипотеки (п. 2 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке»)Договор доверительного управления (ст. 1017 ГК РФ)Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ)Решение суда
Приложение 2
Приказы, регламентирующие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, действующие на период февраль 2016 г.
Название приказа
Дата, год принятия, №
Дата регистрации, №Приказ Минэкономразвития России от 09.12.2014 N 789
«Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»09.12.2014, №78928.04.2015 N 37039Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457
(ред. от 29.12.2015)
«О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»
(вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»)01.06.2009, №457
28.06.2009 № 7974Приказ Росреестра от 24.07.2014 N П/349 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 24.07.2014 г. № П/34901.08.2014 г. №33401«Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество»25 марта 2003 г. № 70 (ред. от 19.01.2005)«Об утверждении инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер»8 декабря 2004 г. № 19217.12.2004
№6193