Полный текст:
Содержание
Введение.. 2
1. Сущность, функции, виды ипотечного жилищного
кредитования.. 4
2. Анализ современного состояния ипотечного
кредитования в Перми.. 9
3. Выводы... 16
Список литературы... 19
Введение
Вопрос обеспечения населения жильем всегда относился
к приоритетным направлениям социально-экономического развития нашей страны. В
связи с объявлением национальной программы «Доступное и комфортное жилье –
гражданам России» внимание к жилищной проблеме еще больше возросло.
Трансформация российской экономики в рыночную
привела в кризисное состояние многие ее сегменты, ранее считавшиеся наиболее
развитыми и перспективными. Одним из таких сегментов оказался жилищный сектор,
принципы подхода к которому изменились также кардинально, как и ко всей
экономике в целом. Наряду с негативными тенденциями переходного периода
открылись новые способы и возможности решения социально-экономических проблем
государства. Одним из наиболее перспективных механизмов, позволяющих решить
жилищные проблемы населения, стало ипотечное жилищное кредитование, основанное
на привлечении заемных средств в финансирование жилищного рынка.
Стабилизирующие тенденции экономики страны
постепенно создают все более благоприятные условия для развития ипотеки в
России. Но жилищный вопрос, оставаясь по-прежнему нерешенным, является одной из
первостепенных задач государства и требует эффективных способов решения.
Имеющаяся система ипотечного жилищного кредитования не позволяет гражданам
массово улучшать свои жилищные условия при помощи ипотеки, ибо такие кредиты
для большинства населения на сегодняшний день недоступны.
Ипотека и ипотечное жилищное кредитование занимают
особое положение в экономике.
Во-первых, рынок ипотечного капитала является
не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает
существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.
Во-вторых, система
ипотечного жилищного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий
из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Именно ипотека позволяет
согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих
банков и иных кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного
комплекса – в ритмичной загрузке производства, государства – в общем
экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение
ипотечного жилищного кредитования населения.
В-третьих, особая
значимость проблемы развития института ипотеки определяется тем, что этот институт,
будучи одним из самых проверенных инструментов развития рынка недвижимости в
мировой практике, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, социальные
и демографические процессы, проходящие в обществе.
1. Сущность, функции, виды ипотечного жилищного
кредитования
В условиях хронического недостатка государственных
средств традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение
внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее
перспективным решением жилищной проблемы специалисты в области недвижимости
считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Ипотека – это
обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости (залог).
Ипотечное
кредитование – это кредитование под залог недвижимости, то есть
кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности
кредитных средств.
Система ипотечного жилищного кредитования – система,
способствующая решению жилищных вопросов, развитию рынка жилья и оказывающая
определенные эффекты на социальную и экономическую сферы. Развитие системы
ипотечного жилищного кредитования влечет за собой общую тенденцию развития
отраслей экономики, что сокращает безработицу и увеличивает покупательную
способность населения, в результате чего снижается социальная напряженность и
улучшается демографическая ситуация.[1]
Все это составляет социально-экономическую сущность
ипотечного жилищного кредитования, выражающуюся в функциях, которые оно
выполняет:
1. Социальная.
Первоначально – это решение жилищной проблемы как таковое. Во-вторых,
реализуясь в широких масштабах, жилищная ипотека повлечет рост доверия со
стороны населения к власти, что снизит общую социальную напряженность в стране,
повысит деловую активность населения, улучшит демографическую ситуацию.
2.
Экономическая – создание новых рабочих мест за счет увеличения объемов
строительства и производства в смежных с ним отраслях, а значит, расширение
круга потенциальных ипотечных заемщиков; привлечение в экономику сбережений
населения через депозиты, в том числе в качестве источников финансирования
ипотечных кредитов, упрочение финансового рынка, повышение надежности вложений
в ипотеку и их выгодность для инвесторов за счет долгосрочности кредитования,
что стабилизирует экономику страны в целом.
3. Стимулирующая.
Чувство «жить в долг» в данном случае имеет положительный эффект: выплата суммы
долга и процентов по нему, стремление быть способным производить сопряженные с
приобретением жилья затраты (ремонт, приобретение товаров длительного
пользования) и совершать ежедневные потребительские расходы, мотивируют
заемщика повышать свою экономическую активность, уровень образования (с целью
конкурентоспособности на рынке труда), качество выполняемой работы при
наименьших временных затратах на выполнение отдельных задач.
4. Культурно –
эстетическая (в экономическом смысле) является прямым следствием третьей
(стимулирующей) функции. Человек, вступивший во взаимоотношения с субъектами
ипотечного жилищного кредитования, должен обладать определенной долей экономической
культуры и добросовестности (хотя бы потому, чтобы не попасть в «черный список»
кредитных историй). То есть в параллели с экономической активностью
приобретается навык рационального планирования семейного бюджета для выплаты
долга по ипотечному кредиту по графику, процентов по нему, неукоснительно и
вовремя исполняются другие обязательства, предусмотренные договором, что
увеличивает уровень ответственности заемщика перед другими субъектами ипотечных
отношений. Со стороны кредитных учреждений, страховых компаний, риэлтеров,
агентов, менеджеров и других участников рынка жилья и ипотечного кредитования
экономическая культура заключается в росте ответственности как перед
заемщиками, так и друг перед другом. В борьбе за клиента любая компания
беспокоится о своей репутации, поэтому все субъекты ипотечного кредитования,
оказывая услуги и исполняя обязанности, будут стараться повышать качество
исполнения и увеличивать их надежность и привлекательность.[2]
Следует выделить особенности ипотечного
кредитования, которые дают ему преимущество перед другими способами
кредитования.
1. Обязательность обеспечения залогом (причем в
качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется
ипотечный кредит).
Это означает, что в случае неисполнения заемщиком
обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его
реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором.
Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с
процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
2. Длительность срока
предоставления кредита.
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты
предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря
длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
3. Большинство ипотечных
ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредит считается относительно
низкорисковой банковской операцией. Это объясняется следующим:
·
сумма кредита, как правило, составляет не более
60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
·
величина ежемесячного платежа по кредиту не
должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае,
если они имеются) за соответствующий расчетный период;
·
при процедуре оценки вероятности погашения кредита
кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах
заемщика и созаемщиков.
К середине 2008 г. в регионах Российской Федерации был
представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако
по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов:
·
кредитование через ипотечный банк,
·
финансирование посредством централизованных
институтов вторичного рынка закладных,
·
продажа жилья в рассрочку строительными фирмами,
·
программа льготного кредитования отдельных
категорий граждан.[3]
Мировой финансовый кризис внёс неоспоримые
коррективы во все сферы экономики. При этом, самые серьёзные изменения
затронули взаимоотношения между Заёмщиками, их поручителями и кредитными
организациями.
В особенности остро стоит проблема ипотечного
кредитования. Уже в IV квартале 2008 года фактически все участники ипотечного
рынка заявили о пересмотре программ кредитования, в том числе и их полной
ликвидации.
Многие Заёмщики потеряли свои рабочие места,
лишились собственного бизнеса и не имеют возможности вносить плату по ипотечным
кредитам. Банки, между тем, также попали в сложную ситуацию, не получая
регулярных платежей по ранее предоставленным ипотечным кредитам.
Стоит отметить, что в особую группу риска, в случае
неплатёжеспособности Заёмщика, попадают поручители, так как они являются не
просто формальностью при предоставлении ипотечного кредита, а несут реальную
финансовую ответственность. Львиная доля граждан считает, что лишь делает
одолжение, выступая поручителем у своего родственника или близкого друга, и
надеется, что отсутствие платёжеспособности Заёмщика не будет иметь никакого
значения для них. Однако наступление неплатёжеспособности Заёмщика может
застать врасплох любого поручителя. В таких случаях поручители переоформляют
недвижимость и другое ценное имущество на своих друзей и знакомых, что,
безусловно, является неисполнением обязательств и уклонением от
ответственности.
Банки же остаются без денег и вынуждены внедрять
непопулярные меры, которые способствуют взысканию просроченной задолженности.
Они прибегают к аресту имущества, создают специальные подразделения по
проблемным, неплатёжеспособным клиентам, заключают договоры с коллекторскими
агентствами, закрывают неэффективные кредитные программы или транспортируют свой
бизнес в ведение более крупных банков.
2. Анализ современного состояния ипотечного
кредитования в Перми
Пермьстат опубликовал поквартальные данные о средней
стоимости квадратного метра общей площади жилья в Пермском крае с 1998 по 2009
годы. Согласно информации статистиков, в первом квартале текущего года цена «квадрата»
на первичном рынке составляет 45 465 рублей (аналогичный период 2008 года – 51
760 рублей). На вторичном рынке в первом квартале квадратный метр жилья в
среднем стоил 36 250 рублей (в январе–марте прошлого года – 47 750 рублей).
Нынешние цены, хотя и ниже прошлогодних, но
превышают стоимость «квадрата» в первом квартале 2007 года (первичный рынок –
39 260 рублей, вторичный – 38 846 рублей).
По
приведенным цифрам видно, что разрыв между ценой метра на первичном рынке и
ценой метра на вторичном резко увеличился. Получается, обвал платежеспособного
спроса и ипотеки значительно сильнее ударил по рынку недвижимости, чем кажется
на первый взгляд. Из-за высокой себестоимости строительства компании-застройщики
неохотно снижают цены, плюс общее понимание грядущего дефицита новостроек.[4]
Кредит на покупку готового жилья в среднем в стране
теперь можно взять минимум под 18,48% годовых, как свидетельствуют результаты
независимых исследований.
Рост минимальной ставки по ипотеке в мае, по
сравнению с апрелем, составил 0,13% – до 18,48%, а максимальной ставки – 0,08%
– до 19,92%. Среднерыночные значения максимальной и минимальной ставок по
целевым кредитам под залог имеющегося объекта недвижимости поднялись на 0,04% –
до 21,74% и 20,68% соответственно, а по кредитам на покупку дома с землей на
вторичном рынке жилья – на 0,35% и 0,27% – до 20,1% и 18,61% соответственно.
В мае средняя ипотечная ставка в России увеличилась
на 0,13% – до 19,9% годовых. По сравнению с январем рост среднерыночной ставки
по рублевым кредитам составил 1,7%, констатируют эксперты. Среднерыночные
ставки по ипотеке в долларах в мае, наоборот, немного снизились по сравнению с
апрелем. По кредитам на приобретение готового жилья падение максимальной ставки
составило 0,09% – до 16,18%, а минимальной – 0,12% – до 14,21%. Однако
минимальная ставка по кредитам в долларах на покупку дома повысилась на 0,05% –
до 14,73%. В мае также подорожала максимальная стоимость целевых кредитов под
залог имеющегося объекта недвижимости – на 0,06% – до 16,31%.
По данным экспертов, довольно значительным
изменениям в мае подвергся уровень процентных ставок по ипотечным кредитам с
плавающими ставками. Среднерыночная ставка по таким кредитам в рублях
уменьшилась на 3,53% и составила 21,24%, а по кредитам в долларах – 10,24%,
сообщают специалисты, объясняя снижение стоимости этого вида ипотеки изменением
ставки рефинансирования ЦБ.[5]
Рыночный индекс ипотечного кредитования Перми в июне
снизился с 19,5 до 18,5%. Это снижение обеспечено отказом рядом банков от
ипотечных программ. Основные игроки ипотечного рынка за последние 3 месяца
размер процентных ставок не изменяли. Во втором квартале 2009 года значительно
повысился интерес населения к кредитным продуктам на недвижимость.
Средняя ставка по ипотеке 18,5%; Самый большой срок
кредитования 50 лет.
В июне 2009 года треть банков, предоставляющих
рублевые ипотечные кредиты в Перми, предлагает ипотеку под 13-18% годовых,
большая часть банков и кредитных организаций (41%), установили ставку в размере
18-22%, пятая часть игроков этого рынка определили ставку выше 22 %.
В связи с
этим, хочется отметить интересные предложения по ипотеке от банка Урал ФД,
который предложил новые условия предоставления ипотечных кредитов для
приобретения квартир в жилом комплексе «Крылья» по ул. Сибирская, 46 и жилом
комплексе «Акварели» по ул. Вильвенская, 6.
Денежные средства выдаются на срок до 25 лет под
залог приобретаемого жилья, процентная ставка за пользование кредитом
составляет 14% годовых в рублях. Первоначальный взнос от 30%, без
поручительства третьих лиц, без ежегодной комиссии за обслуживание ссудного
счета, с возможностью досрочного погашения.
Специалисты кредитных отделов отмечают, что во
втором квартале 2009 года значительно повысился интерес населения к кредитным
продуктам на недвижимость. Так, по словам заместителя управляющего Ленинским
ОСБ №22 Западно-Уральского банка Сбербанка России Ф. Плишкиной, с начала года
отделениями ЗУБ Сбербанка России выдано более 3000 кредитов на недвижимость на
общую сумму порядка 2,5 миллиардов рублей. При этом, Плишкина отмечает, что
начиная с апреля месяца количество заявок физических лиц на кредитование
недвижимости увеличились примерно в 1,5%.
В отчетном
периоде не было зафиксировано ужесточения банками требований к заемщикам. Хотя
сегодня банки по-прежнему стараются отбирать только наименее рисковых клиентов,
для того, чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и
минимизировать возможные риски. Напомним, что максимальные ужесточения
требований наблюдались в октябре 2008-январе 2009 года. С начала года почти
треть банков повысили размер первоначального взноса до 30-39%. Сегодня доля
банков, установивших такие условия кредитования, составляет 57% от всех
кредитных организаций, занимающихся ипотекой. 43% банков предоставляют кредиты
с первоначальным взносом от 40% от общей стоимости квартиры.
На прежнем уровне сохранился и средний максимальный
срок кредитования. В декабре произошла коррекция структуры предоставляемых
программ кредитования в сторону увеличения числа среднесрочных программ на
15-25 лет. Это связано с сокращением банками долгосрочных кредитных программ
(25-35 лет). Доля банков, выдающих кредит на срок до 25 лет, выросла с начала
2009 года на 12% и составила 43%. 7% банков, предоставляющих ипотечные кредиты
в Перми, предлагают заемщикам ипотеку на срок свыше 35 лет. Большая часть
банков (50%) – выдают кредиты на 25-35 лет.[6]
В то же время нельзя не отметить, что некоторые
пермские банки повысили процентные ставки или вообще прекратили ипотечное кредитования.
Так, банк ВТБ24 с 20 октября 21008 г. пересмотрел
условия ипотечного кредитования, ввел новые процентные ставки повысил размер
комиссии за выдачу ипотечного кредита.
Процентные ставки увеличены по всем ипотечным
программам кредитования на 0,7% в рублях и на 1,0% в валюте.
Ставки по кредитам на покупку готового жилья
составили:
— от 13,6% до 15,1% в рублях;
— от 11,1% до 13,85% в иностранной валюте.
По нецелевым ипотечным кредитам:
— от 17,5% до 18,4% в рублях;
— от 13,6% до 16,1% в валюте.
Также по всем программам изменилась комиссия за
выдачу ипотечного кредита:
— при получении целевого кредита на покупку готового
жилья комиссия составила 20 000 рублей;
— по нецелевым кредитам под залог недвижимости
комиссия установлена на уровне 22 000 рублей.
Процентные ставки по всем программам ипотечного
кредитования в сентябре 2008 года повысил МДМ-Банк. С 4 августа Инвестиционный
банк КИТ Финанс перестал выдавать ипотечные кредиты в долларах США. Теперь
ипотеку в КИТ Финанс можно получить только в российских рублях.
Транскредитбанк в июле 2008 г. изменил условия
ипотечной программы для частных лиц на приобретение квартир на
первичном/вторичном рынках недвижимости, а позже вообще прекратил выдачу ипотечных
кредитов. В сентябре 2008 года временно приостановил выдачу ипотечных кредитов ХКФ
Банк. Промсвязьбанк приостановил программу кредитования приобретения жилья на
первичном рынке с октября 2008 года.
В настоящее время ипотечные кредиты в Перми предоставляют:
Ниже
приведены данные о суммах, сроках и условиях выдачи ипотечных кредитов первых
из трех банков, приведенных в списке выше. Сравнивая эти данные, можно увидеть,
что основные показатели по банкам в целом мало отличаются, в основном условия
ипотечного кредитования схожи.
Бинбанк – «Ипотечная программа
кредитования на приобретение квартиры в строящемся доме»
Сбербанк России – «Ипотечный кредит»
ВТБ24 – «Квартира на вторичном рынке
жилья»
3. Выводы
На сегодняшний день экономическая ситуация в России
и в мире в целом очень неоднозначна. Практически все сферы предпринимательской
деятельности почувствовали на себе последствия кризиса, спровоцированного одной
из ведущих экономик мира. При проведении исследования было выявлено, что
финансовый кризис в реальном секторе экономики в первую очередь оказал влияние
на рынок недвижимости.
В нашей стране, как и в большинстве стран мира, рынок
недвижимости неразрывно связан с банковским сектором и кредитами. Он не мог не
отреагировать на сложившуюся ситуацию. Резкое сокращение и ужесточение
ипотечных программ банков, почти полное прекращение кредитования и многие
другие факторы привели к приостановлению большинства проектов в связи с
нехваткой денежных средств у инвесторов для их реализации. Еще полгода назад,
когда рынок недвижимости в России развивался динамичными темпами, мало кто в
серьез задумывался о детальном расчете эффективности проекта. Однако времена,
когда без тщательной подготовки можно было построить жилой или коммерческий
объект и потом спокойно ожидать прибыли уже прошли. В связи с этим сейчас
особую актуальность приобретает точный расчет экономической целесообразности
вложений в проект.
Для определения максимальной эффективности
инвестиционного решения, введено понятие инвестиционной привлекательности
проекта. Понятие достаточно новое, в экономических публикациях появилось
относительно недавно и используется преимущественно при характеристике и оценке
объектов инвестирования, рейтинговых сопоставлениях, сравнительном анализе
процессов. Исследование различных точек зрения на его трактовку позволило
установить, что в современных представлениях нет единого подхода к сущности
этой экономической категории.
В экономической литературе под инвестиционной
привлекательностью понимается совокупность объективных признаков, свойств,
средств и возможностей, обуславливающих потенциальный платежеспособный спрос на
инвестиции. Существуют и иные точки зрения, трактующие инвестиционную
привлекательность как оценку эффективности использования собственного и
заемного капитала, анализ платежеспособности и ликвидности (аналогичное
определение – структура собственного и заемного капитала и его размещение между
различными видами имущества, а также эффективность их использования).
Таким образом, становится очевидным, что вне
зависимости от используемого подхода к определению чаще всего термин «инвестиционная
привлекательность» используют для оценки целесообразности вложений в тот или
иной объект, выбора альтернативных вариантов и определения эффективности
размещения ресурсов.
Практика показывает, что основная ошибка неудачных
проектов – слишком оптимистичные предпосылки начальных расчетов. С одной
стороны, завышаются доходы, с другой – занижаются расходы, а также не
учитывается действие отдельных факторов, которые в конечном счете могут
существенно скорректировать запланированные доходы (например, повышение ставки
на кредиты, рост цен на стройматериалы и т.д.).
После принятия стратегического решения об
инвестировании того или иного проекта и обоснования необходимости такого шага
начинается самый сложный этап – финансовая оценка проекта. На данном этапе
основным элементом анализа является прогнозирование денежного потока. Следует
отметить, что в условиях мирового финансового кризиса правильная оценка
ожидаемого денежного потока приобретает особую актуальность.
Неверный расчет потока может привести к
недостоверности полученных результатов любым методом оценки инвестиционного
проекта. В связи с этим эффективный вариант, может быть отвергнут как
убыточный, а экономически невыгодный – принят за сверхприбыльный.
Следовательно, для сокращения рисков неэффективного инвестирования необходимо
применять совокупность ключевых оценочных показателей: чистый доход, чистый
дисконтированный доход, внутренняя норма рентабельности, срок окупаемости,
индекс доходности затрат и инвестиций.
Каждый из методов инвестиционного анализа дает
возможность рассмотреть отдельные характеристики и особенности инвестиционного
проекта. Соответственно для минимизации рисков и потерь наиболее эффективным
способом оценки инвестиционной привлекательности проектов нужно признать
комплексное применение всех основных методов.
Таким образом, детальный профессиональный расчет
может объективно отразить инвестиционную привлекательность того или иного
проекта. Приведенные факторы обуславливают необходимость оценки
целесообразности проекта на стадии идеи особенно в условиях мирового
финансового кризиса.
Список литературы
1.
Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С. Ипотека. М., Эксмо, 2006.
2.
Назаров В., Королева С.Ипотека. Руководство к действию.
Спб., БХВ-Петербург, 2007.
3.
Русецкий А.Е. Ипотека. Как обезопасить себя при
совершении сделок с недвижимостью. М., Эксмо, 2008.
4.
Реальное состояние рынка недвижимости //
http://panperm.ru/novosti/realnoe-sostoyanie-rynka-nedvizhimosti
5.
Ставки по ипотеке продолжают расти //
http://panperm.ru/novosti/stavki-po-ipoteke-prodolzhayut-rasti
6.
Пермский рынок ипотеки в июне 2009 г. // http://panperm.ru/analitika/permskii-rynok-ipoteki-v-iyune-2009gПермский
рынок ипотеки в июне 2009 г. //
http://panperm.ru/analitika/permskii-rynok-ipoteki-v-iyune-2009g
7.
Реальное состояние рынка недвижимости //
http://panperm.ru/novosti/realnoe-sostoyanie-rynka-nedvizhimosti
8.
Ставки по ипотеке продолжают расти //
http://panperm.ru/novosti/stavki-po-ipoteke-prodolzhayut-rasti
[1] Грудцына Л.Ю., Филиппова
Е.С. Ипотека. М., Эксмо, 2006. С. 39.
[2] Назаров В., Королева
С.Ипотека. Руководство к действию. Спб., БХВ-Петербург, 2007. С. 51.
[3] Русецкий А.Е. Ипотека. Как
обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. М., Эксмо, 2008. С. 78.
[4] Реальное состояние рынка
недвижимости // http://panperm.ru/novosti/realnoe-sostoyanie-rynka-nedvizhimosti
[5] Ставки по ипотеке продолжают
расти // http://panperm.ru/novosti/stavki-po-ipoteke-prodolzhayut-rasti
[6] Пермский рынок ипотеки в
июне 2009 г. // http://panperm.ru/analitika/permskii-rynok-ipoteki-v-iyune-2009g